Уклонение от оплаты услуг риэлтору.

[realtor 1]

Естественно, если цена не соответствует, то вы даже начинать работать с ним не будете. А если "просто так получилось", то пролонгируете и продадите во второй раз обязательно

 

А в чем собственно заключается уклонение от уплаты на деле?

 

Сперва продавец давил на то, что он сам нашел этого покупателя. Но потом когда мы прижали их протоколом осмотра и покупатель подтвердил,

что этот объект показывала наша фирма и представила документы по нему. Продавец начал сопли по столу размазывать и говорить,

что он продал за меньшую сумму и платить отказывается. И сейчас находит множество причин на суде для того, чтобы не платить.

В том числе что, он не сделал предоплату по договору, поэтому договор считать не действительным.

 

З.Ы. У вас в Израиле как работают риэлторы, может поможете изучить практику Израиля.

Я всегда думал, что лучший риэлтор, как и лучший врач и т.д. это выходец из Израиля.

[Baktra 34]

Сперва продавец давил на то, что он сам нашел этого покупателя. Но потом когда мы прижали их протоколом осмотра и покупатель подтвердил,

что этот объект показывала наша фирма и представила документы по нему. Продавец начал сопли по столу размазывать и говорить,

что он продал за меньшую сумму и платить отказывается. И сейчас находит множество причин на суде для того, чтобы не платить.

В том числе что, он не сделал предоплату по договору, поэтому договор считать не действительным.

З.Ы. У вас в Израиле как работают риэлторы, может поможете изучить практику Израиля.

Я всегда думал, что лучший риэлтор, как и лучший врач и т.д. это выходец из Израиля.

 

...2.4. Заказчик обязан: - принимать работу Агента и подписывать акты о проделанной работе.

а такой акт, подписанный Заказчиком, у Вас есть?

- есть акт - вопросов нет, деньги получите через суд

- нет акта ? возможно, Вы и привели Покупателя, но всю работу с ним завалили (на взгляд Продавца), после чего Продавец был вынужден сам вести с ним всю работу, даже понести убытки (снизить цену) из-за некачественной работы Агентства

- узнали о сделке после её заключения? возможно, не вели работу по оформлению документов для сделки

- сам договор (учитывая сильный перекос прав-обязанностей, и, особенно, ответственности в пользу Агенства) легко можно будет признать недействительным

похоже в этой ситуации не всё так однозначно

 

з.ы. не могли бы прояснить как сотрудник агенства (не касаясь описанной ситуации), какую ответственность несет агенство за чистоту сделки? или 3% это только за сводничество? все-таки речь идет о коммерческой недвижимости и размер комиссии явно превышает, скажем, 5 миллионов сум

интересуюсь как потенциальный покупатель

 

и еще один вопрос по договору

1.1. Заказчик поручает, а Агент обязуется оказать услуги по поиску и подбору приемлемого для Заказчика покупателя

2.5. - Заказчик обязуется адресовать всех обратившихся к нему потенциальных покупателей и их представителей непосредственно к Агенту...

Какую часть от суммы договора в этом случае оплатить Агенту?

Edited 21.02.2009 09:08 by Baktra

[Иммигрантка 42]

З.Ы. У вас в Израиле как работают риэлторы, может поможете изучить практику Израиля.

Подписываются все в обязательном порядке. Пез подписи - ни просмотра, ни продажа никому не светит. То есть все делается заранее, чтобы потом было без сюрпризов. И на договор приходят покупатели и продавцы сразу с деньгами - платят все. По другому не бывает. Чек на первую платежку, открытие папки, деньги адвокату и деньги маклеру. О всех платежах и размерах все извещаются заблаговременно. Ну и подсчитывается тоже заблаговременно. То есть нет такого, чтобы человеку не оставалось на жизнь. По другому ни банк, ни адвокат не пропустят, а посему первый подсчет и объяснения дает маклер.

 

Только вот продавцов мы никогда не подписываем заранее. Только когда речь идет о конкретной продаже, тогда и подписываем. И под подписью берется конкретная продажная цена - та, что идет в договор, а не та, которую он там себе намечтал

 

Да, и никаких договоров между нами и ними мы не заключаем. Хотим продаем, хотим не продаем, не их дело. Не они же за все платят - рекламу, телефоны, бензин, аренду, з/п рабочим, чай, кофе, кондиционеры, свет и прочее Только обязательство.

Edited 21.02.2009 15:46 by Иммигрантка

[realtor 1]

а такой акт, подписанный Заказчиком, у Вас есть?

- есть акт - вопросов нет, деньги получите через суд

- нет акта ? возможно, Вы и привели Покупателя, но всю работу с ним завалили (на взгляд Продавца), после чего Продавец был вынужден сам вести с ним всю работу,

даже понести убытки (снизить цену) из-за некачественной работы Агентства

- узнали о сделке после её заключения? возможно, не вели работу по оформлению документов для сделки

- сам договор (учитывая сильный перекос прав-обязанностей, и, особенно, ответственности в пользу Агенства) легко можно будет признать недействительным

похоже в этой ситуации не всё так однозначно

 

з.ы. не могли бы прояснить как сотрудник агенства (не касаясь описанной ситуации), какую ответственность несет агенство за чистоту сделки? или 3% это только за сводничество? все-таки речь идет о коммерческой недвижимости и размер комиссии явно превышает, скажем, 5 миллионов сум

интересуюсь как потенциальный покупатель

 

и еще один вопрос по договору

 

Какую часть от суммы договора в этом случае оплатить Агенту?

 

Вот в том то и дело, что узнали мы о продаже объекта нашему покупателю, только после того как продавец без нас договорился о сделке.

Продавец думал нас обойти, и продать напрямую без нас. Т.е. заключая договор с нами, продавец заведомо хотел кинуть нас.

Когда мы прорабатывали вопрос с другим потенциальным клиентом, мы поехали забирать некоторые копии документов у предыдущего, он нам и сказал, что покупает этот объект.

Покупатель оказался порядочным человеком, и сказал продавцу, что договор заключен с тобой, оплати им их комиссионные.

Мы передали акт выполненных работ и счет фактуру покупателю, он их принял, после этого мы его не видели. Он начал избегать нас.

Сегодня встречался с ним он говорит, даже если выиграете суд, подам аппеляцию, за это время подам на банкротство своей фирмы и закрою ее.

Вот так, типовая схема мошенничества.

 

Подписываются все в обязательном порядке. Пез подписи - ни просмотра, ни продажа никому не светит. То есть все делается заранее, чтобы потом было без сюрпризов. И на договор приходят покупатели и продавцы сразу с деньгами - платят все. По другому не бывает. Чек на первую платежку, открытие папки, деньги адвокату и деньги маклеру. О всех платежах и размерах все извещаются заблаговременно. Ну и подсчитывается тоже заблаговременно. То есть нет такого, чтобы человеку не оставалось на жизнь. По другому ни банк, ни адвокат не пропустят, а посему первый подсчет и объяснения дает маклер.

 

Только вот продавцов мы никогда не подписываем заранее. Только когда речь идет о конкретной продаже, тогда и подписываем. И под подписью берется конкретная продажная цена - та, что идет в договор, а не та, которую он там себе намечтал

 

Да, и никаких договоров между нами и ними мы не заключаем. Хотим продаем, хотим не продаем, не их дело. Не они же за все платят - рекламу, телефоны, бензин, аренду, з/п рабочим, чай, кофе, кондиционеры, свет и прочее Только обязательство.

 

Если я правильно вас понял, договора в Израиле заключаются в основном с покупателями и оплату производят покупатели?

Если есть возможность выставьте типовой договор и типовую схему работы с клиентами.

Edited 21.02.2009 16:43 by realtor

[Иммигрантка 42]

- мы о продаже объекта нашему покупателю, только после того как продавец без нас договорился о сделке.

- Продавец думал ... продать напрямую без нас.

- ... предыдущий нам и сказал, что покупает этот объект.

- Покупатель ... сказал продавцу, что договор заключен с тобой, оплати им их комиссионные.

- Мы передали акт выполненных работ и счет фактуру покупателю, он их принял, после этого мы его не видели. Он начал избегать нас.

- Сегодня встречался с ним он говорит, даже если выиграете суд, подам аппеляцию, за это время подам на банкротство своей фирмы и закрою ее.

ИМХО Эта схема отказа уплаты вам за вашу работу возникла из-за плохого знания законов вами/вашего юриста (!) Такие законы у вас существуют и должны находиться у вашего юриста. Если такого у него нет, то я ... пожимаю плечами. Если есть, то идите в суд и добивайтесь своего. Большой минус в том, что вы слишком много взяли на себя (в договоре, который ты показал нам ранее). И если я, например, противный и мерзкий клиент, то придерусь по каждому вашему пункту и докажу, что это вы для меня не сделали или сделали плохо. Даже если вы суд проиграете, вы выиграете в приобретении опыта, и на этих ошибках больше не спотыкнетесь.

 

Я не знаю почему вы заключаете договор с продавцом на продажу его недвиги задолго до того, как продадите. Думаю, что вы это делаете для того, чтобы он не продавал её без вас? И вы как бы больше заработаете. Но это неправильно. Почему люди обращаются к маклеру? По многим причинам. А вы, заключая договор с продавцом заранее, не даете ему этой возможности - пройти через эти причины, значит у продавцов всегда будет присутствовать чувство жадности, и скандалов вам не избежать.

 

Продавец имеет право выбора. Хочет пусть сам продает, хочет через вас. Вот только тогда, когда он сам решит для себя, что ваш вариант наиболее выгоднее, он будет с вами сотрудничать.

 

Схема проста: Вы берете данные у продавца и приходите к нему только тогда, когда у вас будет реальный клиент. Клиент перед знакомством с продавцом уже подписан: есть подпись клиента - есть просмотр, нет подписи - свободен.

 

Если клиенту понравилась недвижимость и он изъявил желание её купить, надо подписывать продавца. Если покупатель говорит, что ему не понравилось, а сам идет в обход и договаривается напрямую, то вы через суд берете с него двойную оплату - за покупку и продажу. Платить услуги маклеру должны все, кто к нему обратился - продавец и покупатель. Сколько вы берете за свои услуги - никого не касается, потому что с каждой сделки вы платите налоги государству. Прямо так и говорите клиентам: Чем больше, тем лучше Чем больше вы берете за услуги, тем больше платите налогов. Платите налоги и спите спокойно.

 

Если покупатель приобретает ту же саму недвижимость у другого маклера, которую вы ему показывали и на которую он у вас был подписан, значит он платит и другому маклеру и вам. Поэтому необходимо, чтобы вы не дублировались - это ваша прямая обязанность, это ваше имя и деньги. Такие вещи клиентам тоже надо объяснять обязательно.

 

Вот примерный перечень вариантов, которые должен проработать ваш юрист, либо надо брать другого.

Edited 22.02.2009 09:40 by Иммигрантка

[realtor 1]

ИМХО Эта схема отказа уплаты вам за вашу работу возникла из-за плохого знания законов вами/вашего юриста (!) Такие законы у вас существуют и должны находиться у вашего юриста. Если такого у него нет, то я ... пожимаю плечами. Если есть, то идите в суд и добивайтесь своего. Большой минус в том, что вы слишком много взяли на себя (в договоре, который ты показал нам ранее). И если я, например, противный и мерзкий клиент, то придерусь по каждому вашему пункту и докажу, что это вы для меня не сделали или сделали плохо. Даже если вы суд проиграете, вы выиграете в приобретении опыта, и на этих ошибках больше не спотыкнетесь.

 

Я не знаю почему вы заключаете договор с продавцом на продажу его недвиги задолго до того, как продадите. Думаю, что вы это делаете для того, чтобы он не продавал её без вас? И вы как бы больше заработаете. Но это неправильно. Почему люди обращаются к маклеру? По многим причинам. А вы, заключая договор с продавцом заранее, не даете ему этой возможности - пройти через эти причины, значит у продавцов всегда будет присутствовать чувство жадности, и скандалов вам не избежать.

 

Продавец имеет право выбора. Хочет пусть сам продает, хочет через вас. Вот только тогда, когда он сам решит для себя, что ваш вариант наиболее выгоднее, он будет с вами сотрудничать.

 

Схема проста: Вы берете данные у продавца и приходите к нему только тогда, когда у вас будет реальный клиент. Клиент перед знакомством с продавцом уже подписан: есть подпись клиента - есть просмотр, нет подписи - свободен.

 

Если клиенту понравилась недвижимость и он изъявил желание её купить, надо подписывать продавца. Если покупатель говорит, что ему не понравилось, а сам идет в обход и договаривается напрямую, то вы через суд берете с него двойную оплату - за покупку и продажу. Платить услуги маклеру должны все, кто к нему обратился - продавец и покупатель. Сколько вы берете за свои услуги - никого не касается, потому что с каждой сделки вы платите налоги государству. Прямо так и говорите клиентам: Чем больше, тем лучше Чем больше вы берете за услуги, тем больше платите налогов. Платите налоги и спите спокойно.

 

Если покупатель приобретает ту же саму недвижимость у другого маклера, которую вы ему показывали и на которую он у вас был подписан, значит он платит и другому маклеру и вам. Поэтому необходимо, чтобы вы не дублировались - это ваша прямая обязанность, это ваше имя и деньги. Такие вещи клиентам тоже надо объяснять обязательно.

 

Вот примерный перечень вариантов, которые должен проработать ваш юрист, либо надо брать другого.

Я так понял, у вас показывают продаваемый объект без продавца. В нашем же случае объекты в основном показываются в присутствии продавца, т.к. это их производство, офис и т.д.

[Иммигрантка 42]

Я так понял, у вас показывают продаваемый объект без продавца. В нашем же случае объекты в основном показываются в присутствии продавца, т.к. это их производство, офис и т.д.

Ты что!!! Только с продавцом! Даже если у вас имеется разрешение зайти в одиночку, вы должны иметь доверенное лицо продавца, с которым заходите в помещение. Это в ваших интересах.

[aleks-63 0]

мы поехали забирать некоторые копии документов у предыдущего, он нам и сказал, что покупает этот объект.

Покупатель оказался порядочным человеком, и сказал продавцу, что договор заключен с тобой, оплати им их комиссионные.

Мы передали акт выполненных работ и счет фактуру покупателю, он их принял, после этого мы его не видели. Он начал избегать нас.

Сегодня встречался с ним он говорит, даже если выиграете суд, подам аппеляцию, за это время подам на банкротство своей фирмы и закрою ее.

Вот так, типовая схема мошенничества.

как бы это мягче ээ-х сказать : что-то Вы нас за "нос" водите уважаемый,сначала покупатель порядочный оказался,а как получил акт работ, он начал Вас избегать..и зачем ПОКУПАТЕЛЮ банкротить свою фирму если Вы судитесь с ПРОДАВЦОМ ?? . Продавец подписал с агенством договор на продажу ? Покупатель купил его объект ? перевел деньги на счет продавца ? подали в суд на продавца ? сделка произошла,Вы свою работу выполнили,а именно нашли покупателя !! все подписи у Вас имеются (продавец/покупатель),копии договора купли-продажи в суде ? требуйте заблокировать счет продавца, требуйте свои % о снятии/перечеслении денег продавца на Ваш счет !!! (продавец продал объект в обход Вас и вашему-же покупателю).. в чем проблема ?? когда вынесут решение ОБРАДУЙТЕ нас..

 

Ты что!!! Только с продавцом!

правильно,не дай БОГ лампочку разобьете без него,сразу по судам затаскает ( и все вытекающие последствия )

[realtor 1]

Ты что!!! Только с продавцом! Даже если у вас имеется разрешение зайти в одиночку, вы должны иметь доверенное лицо продавца, с которым заходите в помещение. Это в ваших интересах.

 

Тогда получается вы показываете объект покупателю, а потом если покупатель захочет брать объект, идете к продавцу и просите его заключить договор на оказание ваших услуг.

Но покупателя он уже видел, обменялся с ним телефонами. Зачем ему после этого заключать с вами договор?

 

 

как бы это мягче ээ-х сказать : что-то Вы нас за "нос" водите уважаемый,сначала покупатель порядочный оказался,а как получил акт работ, он начал Вас избегать..и зачем ПОКУПАТЕЛЮ банкротить свою фирму если Вы судитесь с ПРОДАВЦОМ ?? . Продавец подписал с агенством договор на продажу ? Покупатель купил его объект ? перевел деньги на счет продавца ? подали в суд на продавца ? сделка произошла,Вы свою работу выполнили,а именно нашли покупателя !! все подписи у Вас имеются (продавец/покупатель),копии договора купли-продажи в суде ? требуйте заблокировать счет продавца, требуйте свои % о снятии/перечеслении денег продавца на Ваш счет !!! (продавец продал объект в обход Вас и вашему-же покупателю).. в чем проблема ?? когда вынесут решение ОБРАДУЙТЕ нас..

 

Или я не правильно пишу здесь или вы невнимательно читаете.

Акт осмотра подписывается покупателем, а не продавцом. А акт выполненных работ подписывается продавцом, с которым у нас договор.

А банкротит свою фирму не покупатель, а продавец с которым у нас договор.

 

Или я не правильно пишу здесь или вы невнимательно читаете.

Акт осмотра подписывается покупателем, а не продавцом. А акт выполненных работ подписывается продавцом, с которым у нас договор.

А банкротит свою фирму не покупатель, а продавец с которым у нас договор.

 

В 54 сообщении произошла опечатка "Мы передали акт выполненных работ и счет фактуру покупателю, он их принял, после этого мы его не видели. Он начал избегать нас."

"покупателю" заменить "продавцу"

[Иммигрантка 42]

Тогда получается вы показываете объект покупателю, а потом если покупатель захочет брать объект, идете к продавцу и просите его заключить договор на оказание ваших услуг.

Но покупателя он уже видел, обменялся с ним телефонами. Зачем ему после этого заключать с вами договор?

Ну, во-первых, покупатели и продавцы не обмениваются телефонами при встрече. В принципе ничего страшного в этом нет. Только зачем покупателю это надо? Он уже потенциально платит за услуги, зачем ему, плюс ко всему, выполнять чужую работу? Если все же покупатель влез в разговор и не сумел добиться более выгодных для себя условий, а главное снижении цены (!), ему некого будет винить при этом, только себя

 

Ну а во-вторых, я уже писала выше - какой дурак пойдет в обход, чтобы платить двойную сумму: "И за себя, и за того парня."

Edited 22.02.2009 15:01 by Иммигрантка

[des 25 402]

Ну, заставить заплатить кого-то , а тем более , двойную сумму, в наших реалиях - очень сложно.

[Иммигрантка 42]

Ну, заставить заплатить кого-то , а тем более , двойную сумму, в наших реалиях - очень сложно.

Естественно. Поэтому заставлять никого не нужно. Все что требуется - это граммотно подготовить нужные документы и предупредить о том, что там написано. Но для того, чтобы предупредить, надо сначала заинтересовать. Заинтересовать можно только хорошей базой данных. Скажем в Ташкенте у самого хилого маклера должно быть самых разных единиц минимум 50.000

[aleks-63 0]

. Заинтересовать можно только хорошей базой данных. Скажем в Ташкенте у самого хилого маклера должно быть самых разных единиц минимум 50.000

Хорошая база данных - это я понял !!

а вот вопрос : самых разных единиц минимум 50.000,здесь не дошло,50 000 единиц ЧЕГО,если Вы имеете ввиду объектов продажи,то мало найдется агенств где есть больше 500-1000 объектов продаж (как правило в основном где агенство расположено,тем районом и занимается,здесь я имею ввиду квартир/домов) и иметь в своем распорежении свыше 500-1000 объектов на продажу,да за ними и не уследишь и себе дороже встанет (транспортные расходы,реклама и т.д.).Если Вы имеете ввиду 50 000$ у агенств и маклеров,то здесь люди владеют и большей суммой в разы..(адреса и телефоны не дам,и не просите,шутка)..а у самого хилого маклера даже и 50 объектов не наберется (здесь уже серьезно)..

[Eugene V.P. 10]

Просмотрел еще раз и нашел множество ошибок и неточностей. Вот одна из них - существенная.

 

Условия заключенного договора:

 

ДОГОВОР

Услуг при продаже объекта

...

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 

3.1. Настоящий договор действует с ________ года до ________ года.

Некорректно лепить вместе оплату и срок действия.

3.2. Оплата услуг Агента составляет 3% (три процента) от продажной цены Объекта.

В договорах желательно прописывать конкретную сумму, потому что нежелательно ставить цену договора в зависимость от события которое наступит позже. Разъяснения по этому поводу были.

Более того, как у Вас п.п. 4.4., 4.5 при этом будут «работать»?

 

3.3. Оплата услуг Агента в полном объеме (п.3.2.), производится в течении 5 банковских дней, с момента поступления на расчетный счет 15% предоплаты по договору купли-продажи Объекта.

Предоплата где?

Пункт противоречит Указу ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН от 12 мая 1995 г. N УП-1154:

«…1. Запретить хозяйствующим субъектам всех форм собственности отпуск продукции, выполнение работ и оказание услуг потребителям и заказчикам без предварительной оплаты в размере не менее 15 процентов стоимости поставляемой продукции (работ, услуг) за исключением случаев, установленных законодательством… ».

Еще одно основание определить в п.3.2 твердую стоимость услуг, от которой можно получить предоплату.

[realtor 1]

Естественно. Поэтому заставлять никого не нужно. Все что требуется - это граммотно подготовить нужные документы и предупредить о том, что там написано. Но для того, чтобы предупредить, надо сначала заинтересовать. Заинтересовать можно только хорошей базой данных. Скажем в Ташкенте у самого хилого маклера должно быть самых разных единиц минимум 50.000

 

По подсчетам здесь Здесь на вторичном рынке крутится около 12000 квартир.

 

Ну, заставить заплатить кого-то , а тем более , двойную сумму, в наших реалиях - очень сложно.

 

Спасибо всем за поддержку. Суд в первой инстанции - ВЫИГРАЛИ.