Собираем документы на продажу квартиры

[Sirinius 20 390]

Туплю. Не выйдет как в моём примере. Он же развёлся, значит, имущество уже поделили полюбовно. Заменим "развёлся" на "потерял паспорт"

[arteto 40 685]

Только что, Sirinius сказал:

Заменим "развёлся" на "потерял паспорт"

Ну вот... Где был женат (в каком городе) раньше, там больше не сможет, а так пропишется в другом городе и решит уехать за границу, то женится еще раз, самое главное получить справку в Узбекистане что не женат в другом городе, где был женат

[Серж 2 734]

14 часов назад, arteto сказал:

В местном Ташкентском архиве нет данных о регистрации брака за границей

Там нет даже данных о регистрации брака с человеком из областей Уза и браке заключенном в области, а не в Таше. О загранице даже и говорить не стоит.
 

[Sirinius 20 390]

4 минуты назад, Серж сказал:

Там нет даже данных о регистрации брака с человеком из областей Уза и браке заключенном в области, а не в Таше. О загранице даже и говорить не стоит.
 

Зато справку чуть ли не месяц могут выдавать  За это время весь мир обшарить должны

[tigor 22 330]

10 часов назад, arteto сказал:

Ну я не суд, зависит от дела, долю забрать может, то есть сумму положенную ей по доле, а с кого решит суд  Забрать всю хату не сможет

Вообще не точность/не конкретность действующего законодательства порождает субъективизм судей при вынесении решения по этому вопросу. Проблема с отчуждением жилья, нажитого в браке, при сохранении брачных отношений и без согласия одного из супругов есть и она актуальна. Суд, как правило, признает такие сделки недействительными.

Статья 114 ГК РУз. Общие положения о последствиях недействительности сделки 
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 
К семейным, трудовым отношениям и отношениям по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающим признакам, указанным в части первой настоящей статьи, гражданское законодательство применяется в тех случаях, когда эти отношения не регулируются специальными законодательными актами.

Или в случае с отчуждением/продажей недвижимого имущества, нажитого в совместном браке, одним из супругов без согласия другого, нужно руководствоваться Семейным кодексом.

Статья 24 СК РУз. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 
Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, являющимся их общей совместной собственностью.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом, оформленным на его имя, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 

И вот здесь - в одной и той же статье - начинаются коллизии. 

Цитата

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Цитата

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом, оформленным на его имя, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Почему в Кодексе выделены сделки только по недвижимому имуществу, не понятно. 

а. На практике нотариусы требуют согласие другого супруга и при продаже движимого имущества (автотранспорта);

б. Цена движимого имущества может быть дороже недвижимого (антиквариат, картины, драгоценности и т.п.)

Вот как решен этот вопрос в РФ (ст. 35 СК РФ): "Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".

Цитата

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 

Законодательство предоставляет практически не ограниченный срок для обращения в суд с исковым заявлением супруга, чье согласие не было получено при проведении сделки. 

Если следовать букве СК, то покупатель не защищен от последующих судебных процессов и большой вероятности (почти 100%-ной) лишения купленной квартиры (вместе с зачастую проведенным ремонтом в ней). Действующее законодательство не защищает права добросовестного покупателя/приобретателя квартиры, которая находилась в совместной собственности и была продана без согласия одного из супругов. А это приводит к возникновению различных мошеннических схем.

Хотя по ГК права такого покупателя могут быть защищены, если покупатель "не знал и не должен был знать" о том, что у квартиры есть сособственник в лице одного из супругов.

Статья 229 ГК РУ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По ГК добросовестный приобретатель имеет все шансы выиграть дело в суде:

а. если он "не знал и не должен был знать", что продавец не имел права единолично продавать жилье (при наличии супруга/-и продавца и отсутствии его/ее согласия);

б. если он приобрел жилье возмездно. По договору дарения квартира однозначно возвратится к дарителю, если будет доказано, что супруг/-а не давал/-а своего согласия на проведение сделки. При проведении купли-продажи важно указывать реальную стоимость недвижимости, т.к. заниженная цена, указанная в договоре, может служить косвенным доказательством в суде недобросовестного приобретения квартиры/дома.

Но это на всякий случай. На практике судьи руководствуются именно СК. Хотя, по моему мнению, теория распределения рисков незаконной продажи имущества/принцип наименьшего зла, используемая в ГК должна распространяться и на СК. Добросовестный покупатель не должен становиться потерпевшей стороной. 

Принцип  виндикации  должен работать и при продаже квартиры недобросовестным супругом/-ой. Не должен добросовестный покупатель быть жертвой отношений между супругами. Это не его проблемы, что один из супругов решил "прошустрить" и тем более не его проблемы, если супруги решили смошенничать.

Как решить проблему одним махом? Очень просто. Ввести в СК понятие "раздельная/долевая собственность супругов" для недвижимости. Т.е. при покупке/продаже квартиры/дома в нотариус должны явиться оба супруга (или по доверенности) и в договоре купли-продажи они будут фигурировать как собственники/продавцы/покупатели 1/2 доли этой квартиры/дома. Даже, если человек, находящийся в браке, но обладающий паспортом без штампа ЗАГСа, купит жилье на свое имя и станет единоличным собственником жилья, то:

а. вряд ли его супруг/-а согласится на то, что квартира оформлена лишь на мужа/жену, т.к. это будет нарушением предлагаемого положения Кодекса и, соответственно, нарушением прав этого супруга/-и (не думаю, что последнего  устроит такое положение дел);

б. даже если этот собственник сохранит все в тайне и потом продаст квартиру, то его супруг/-а (узнав об этом факте) вряд ли подаст иск о признании сделки недействительной, т.к. сама покупка квартиры без участия/согласия этого супруга/-и будет ничтожной сделкой. 

Это позволит вообще уменьшить на порядки (если вообще они не исчезнут) судебные слушания о признании сделок по отчуждению недвижимости недействительными из-за отсутствия нотариально удостоверенного согласия одного из супругов. И избавит от головной боли покупателей жилья.

 

 

 

 

 

 

[arteto 40 685]

7 часов назад, tigor сказал:

Как решить проблему одним махом?

так не решить... При покупке недвиги покупает 1 человек, нельзя заставить супругов, даже законодательно вдвоем приезжать в нотариус и покупать по 1/2 доле... Т.е для того чтобы в последующем в кадастре были вписаны 2 человека как собственники... Это должно делаться по желанию...

Надо сделать все проще онлайн базу Загса по всей республике... 

Если же всплывет Загс за границей, написать законы, что вина лежит на супруге, который скрыл свой Загс при продаже, т.е покупатель не страдает, суд должен обязать супруга/супругу выплатить долю по той стоимости которая была указана при продаже...

[Паприка 1 029]

44 минуты назад, arteto сказал:

При покупке недвиги покупает 1 человек, нельзя заставить супругов, даже законодательно вдвоем приезжать в нотариус и покупать по 1/2 доле..

Продавать должны оба супруга, а покупать - нет? Вполне реальный вариант. Тем более, что вероятные разборки между супругами начнутся уже на этапе покупки квартиры.

48 минут назад, arteto сказал:

Если же всплывет Загс за границей, написать законы, что вина лежит на супруге, который скрыл свой Загс при продаже, т.е покупатель не страдает, суд должен обязать супруга/супругу выплатить долю по той стоимости которая была указана при продаже...

То же вариант. Но, действительно, нужно предусмотреть защиту добросовестного приобретателя. А того, кто скрыл ЗАГС, вообще привлекать к уголовной ответственности.

[arteto 40 685]

10 минут назад, Паприка сказал:

Продавать должны оба супруга, а покупать - нет? Вполне реальный вариант. Тем более, что вероятные разборки между супругами начнутся уже на этапе покупки квартиры.

Понимаете какая проблема в будущем, если будет развод, то собственность обоих супругов и по решению суда муж делает отдельный кадастр на 1/2 доли, жена отдельный, соответственно один из супругов который не будет проживать в жилье, может продать свою долю, так как она его и нотариус не запретит этого...

У меня на данный момент есть такой случай, у супругов 2 кадастра по 1/2 доле, муж может в любой момент продать долю чужому, тот и заселится, будут делить туалет, ванну и кухню, но он не продает, хотя хотел  

[Паприка 1 029]

2 минуты назад, arteto сказал:

Понимаете какая проблема в будущем, если будет развод, то собственность обоих супругов и по решению суда муж делает отдельный кадастр на 1/2 доли, жена отдельный, соответственно один из супругов который не будет проживать в жилье, может продать свою долю, так как она его и нотариус не запретит этого...

У меня на данный момент есть такой случай, у супругов 2 кадастра по 1/2 доле, муж может в любой момент продать долю чужому, тот и заселится, будут делить туалет, ванну и кухню, но он не продает, хотя хотел  

По закону жена имеет право преимущественной покупки как совладелец. И кто купит 1/2 доли квартиры, кроме жены?

[arteto 40 685]

2 минуты назад, Паприка сказал:

По закону жена имеет право преимущественной покупки как совладелец. И кто купит 1/2 доли квартиры, кроме жены?

Жена да, как кто, я бы продал  там 4 комнаты, есть где разбежаться

[Паприка 1 029]

1 минуту назад, arteto сказал:

Жена да, как кто, я бы продал  там 4 комнаты, есть где разбежаться

Идет сделка с обременением, поэтому цена 1/2 доли квартиры должна быть ниже рыночной процентов на 30. Муж письменно должен уведомить жену о намерении продать свою долю за такую-то цену. 

[arteto 40 685]

2 минуты назад, Паприка сказал:

Муж письменно должен уведомить жену о намерении продать свою долю за такую-то цену. 

Ниче не должен, суд дал ему 1/2 доли, нотариус прочитав решение суда, сказал никого звать не надо, что хотите делайте, дарите, продавайте, прописывайте

[Паприка 1 029]

8 минут назад, arteto сказал:

Ниче не должен, суд дал ему 1/2 доли, нотариус прочитав решение суда, сказал никого звать не надо, что хотите делайте, дарите, продавайте, прописывайте

Звать жену не надо, но муж обязан письменно известить жену о намерении продать свою долю.

Из Гражданского кодекса

Статья 216. Понятие и основания возникновения общей собственности

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Статья 218. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 224 настоящего Кодекса.

Статья 224. Право преимущественной покупки

При продаже одним из собственников своей доли другому лицу остальные собственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят это право в течение месяца в отношении недвижимого имущества, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другие собственники в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

[arteto 40 685]

Пусть будет так, жена тоже человек 

[tigor 22 330]

9 часов назад, tigor сказал:

Принцип  виндикации  должен работать и при продаже квартиры недобросовестным супругом/-ой.

 Прошу прошения пропустил слово "ограничения". Прошу данную фразу читать как "Принцип ограничения виндикации  должен работать и при продаже квартиры недобросовестным супругом/-ой".

11 минут назад, Паприка сказал:

Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В РФ есть случаи, когда доля в квартире продается "черным" риэлторам. После вселения нескольких таких "риэлторов" в квартиру они создают невыносимые условия для остальных проживающих (врезают новые замки во входные двери, двери в туалет, кухню и ванную, скандалят и т.п.) В результате собственники оставшихся долей вынуждены продать доли этим "риэлторам" за символическую плату (жить совместно невозможно, а потенциальные покупатели в ужасе убегают увидев такой бедлам). Затем квартира продается уже по рыночной стоимости. 

[Паприка 1 029]

tigor, Вы предлагаете ввести раздельную собственность между супругами. А что будет при разводе при наличие детей? Также каждому по половине квартире достанется?

[tigor 22 330]

Только что, Паприка сказал:

tigor, Вы предлагаете ввести раздельную собственность между супругами. А что будет при разводе при наличие детей? Также каждому по половине квартире достанется?

Нет. Судья при вынесении решения о разводе учитывает с кем остаются дети и увеличивает долю супруги, например, за счет уменьшения 1/2 доли супруга. 

[arteto 40 685]

5 часов назад, tigor сказал:

Нет. Судья при вынесении решения о разводе учитывает с кем остаются дети и увеличивает долю супруги, например, за счет уменьшения 1/2 доли супруга. 

Edited 28.10.2017 11:36 by arteto

[Anel 2 069]

подскажите пожалуйста, если прописка Ташкентская получена по 5 пункту (брак), то нотариусы просят разрешение с РУВД на покупку недвижимости. Какие документы нужны для получения этой справки? и сколько времени уходит на ее получение?

[MAKLER 14 160]

On 26.10.2017 at 11:03 AM, Dishenzo said:

Какие доки нужны для продажи квартиры полученной по договору дарения? Сертификация счетчиков на ХВС и ГВС вроде просрочена.

Сдаёте в нот.контору копию 1-го листа БТИ, копию паспорта собственника + копию ИНН. Нотариус скажет, какие справки (в случае необходимости) принести.

P.S. Вчера оформил квартиру на Юнусабаде, по всем ком.службам долгов нет, в нот.контору принёс 2 справки, от паспортистки о составе семьи + заверенную копию Ф-17, и с ТЧСЖ об отсутствии задолженности.

P.SS. Спасибо нашим чиновникам, наконец-то прекратился этот бардак в ком.службах.

[MAKLER 14 160]

On 26.10.2017 at 1:26 PM, Lioness said:

А разве по Ф-17 можно проверить состав семьи?

Я имел ввиду среднестатистическую семью конечно же. Мама, папа, пара детей, которые прописаны с момента заселения 

[tigor 22 330]

2 часа назад, arteto сказал:

Артето, судья может отойти от принципа равенства долей в пользу одного из супругов с которым остаются несовершеннолетние дети (2 и более ребенка).
Статья 28 СК РУз. Определение долей при разделе общего имущества супругов 
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором между супругами.
Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Спойлер

П. 23 Постановления ПВС РУз. от 20.07.2011 года № 06 "О практике применения судами законодательства по делам о расторжении брака":
Судам при рассмотрении дел о разделе общего имущества супругов необходимо иметь в виду, что в силу частей шестой и седьмой статьи 27 СК вещи, приобретенные для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), а также вклады, внесенные супругами за счет их общего имущества на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
П. 24 там же.

При разделе общего имущества супругов судам следует руководствоваться статьей 28 СК, исходя, как правило, из принципа равенства долей супругов.
Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу части пятой статьи 31 СК условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга.
При разделе общего имущества супругов суд в соответствии с частью второй статьи 28 СК вправе в отдельных случаях отступить от принципа равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности. Если в соответствии с брачным договором невозможно отступление от принципа равенства долей супругов, то оно допускается лишь при признании в этой части договора недействительным.
Суд обязан привести в решении мотивы отступления от начала равенства долей супругов в общем имуществе.

 

[MAKLER 14 160]

On 26.10.2017 at 10:08 PM, Улугбек Асад угли said:

но проверка его в местном архиве загса "снижает риск аферы" и если это так (а это действительно так), то почему бы и не подстраховаться.

 Сидим вчера в кабинета нотариуса (пока помощники печатают договор), заходит посетитель уточнить по отчуждению недвижимости, ну ему нотариус эту справку с ЗАГСа грит тоже предоставить, когда посетитель вышел, я спрашиваю, зачем вообще эта бумажка, от которой по факту никакого толка, кроме Ташкента, нет, т.е. если собственник оформил брак за пределами Узбекистана, всё равно суд решит дело в пользу второй половины, на что нотариус говорит:- Просто подстраховаться хотя-бы по Ташкенту, а за остальное они не отвечают 

[MAKLER 14 160]

On 26.10.2017 at 10:55 PM, arteto said:

Тут Маклер прав и не доказать в Ташкенте факт Загса за границей

Никогда не спорь со мной 

18 hours ago, tigor said:

Проблема с отчуждением жилья, нажитого в браке, при сохранении брачных отношений и без согласия одного из супругов есть и она актуальна. Суд, как правило, признает такие сделки недействительными

 

[tigor 22 330]

2 часа назад, Anel сказал:

подскажите пожалуйста, если прописка Ташкентская получена по 5 пункту (брак), то нотариусы просят разрешение с РУВД на покупку недвижимости. Какие документы нужны для получения этой справки? и сколько времени уходит на ее получение?

П. 8 "Положения о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области", утвержденного ПКМ РУз. от 16 февраля 2012 года № 41:

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок по купле-продаже, мене, ренте, отчуждению с условием пожизненного содержания и дарению жилья в городе Ташкенте, а также залога (ипотеки), уступки недвижимого имущества (части недвижимого имущества) и других способов отчуждения недвижимого имущества в виде жилого либо нежилого помещения, находящегося в городе Ташкенте осуществляется если приобретающей стороной является физическое лицо:
имеющее постоянную прописку в городе Ташкенте;
постоянно прописано в городе Ташкенте в соответствии с пунктами 2, 5, 9-11 Перечня, при условии постоянного проживания (пребывания в должности) на территории города Ташкента не менее трех лет и предъявлении справки ОВД о наличии постоянной прописки.

П. 23 "Инструкции о порядке постоянной прописки граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области" (утверждена Приказом министра внутренних дел от 01.05.2012 г. N 71, зарегистрированным МЮ 04.05.2012 г. N 2358):

Для получения из ОВД справки о наличии постоянной прописки гражданин обращается с письменным заявлением в ОВВиОГ РГУОВД по последнему месту жительства. ОВВиОГ РГУОВД выдает соответствующую справку в трехдневный срок.

П. 24 там же.

Если граждане, постоянно прописанные в городе Ташкенте или Ташкентской области в соответствии с пунктами 5, 9, 10 и 11 Перечня, приобретают жилье по истечении трех лет со дня постоянной прописки, они и граждане, постоянно прописанные вместе с ними в городе Ташкенте или Ташкентской области согласно пунктам 5, 9, 10 и 11 Перечня, подлежат постоянной прописке на данное жилье согласно пункту 1 Перечня.