Лучшее время для покупки/продажи квартир

[tigor 22 330]

Не совсем верно рассматривать среднюю цену на всю недвигу.

Извините, а как Вы будете определять среднюю цену, например, на лепешки в Ташкенте? Ведь есть лепешка по 750 сум, а есть патыр за 5 000 сум? И вообще методология уже давно апробирована/отработана (даже есть целые направления "Экономика недвижимости" и "Статистика рынка жилья".

Является ли ноябрьское снижение ответом на падение сума до 6000 или все еще впереди?

На графике видно.

 

[BUBUKA 20 846]

 

согласно графика который привел tigor и инертности ситуации ориентировочно 7-15 может быть вот так с ценами на квартиры.

 

я кажется ничего не перепутал

Edited 30.11.2015 18:17 by BUBUKA

[Dnepr 1 044]

На выходных отпишу по ценам о проданных квартирах

Ну ладно раз пошла такая пьянка . С 18-го ноября взяты задатки:

Чиланзар 9 кирпич 3/2/4, лоджия 2*6, среднее состояние, окна Акфа продавалась 3 м-ца цена 38,5 тыс. Покупатель каршинский. Оформлена.

Ц-5 кирпич 3/3/4, лоджия 2*6, чистое состояние, хороший паркет, продавалась 2 м-ца цена 58 тыс. Покупатель хорезмский (договорились о задатке в 5 тыс. ) Оформлена.

м.Ойбек панель 1/3/9, без ремонта, продавалась 3,5 месяца цена 40,5 тыс. Покупатель перекупщик ташкентский. Завтра нотариус.

Edited 30.11.2015 18:47 by Dnepr

[Dnepr 1 044]

@BUBUKA, это чаго такое? Молекула воды?

[BUBUKA 20 846]

@BUBUKA, это чаго такое? Молекула воды?

 

доллар / кв. м это возможно будет такой график.

 

там где стрелочки на графике у Тигра отзеркалировалось с запаздываньем..курс поднялся, цена упала.. .с задержкой.... соответственно сейчас может произойти так же

[Val 922]

Зарекся не читать твои сообщения, но тут с мобилки случайно прочел.

Вы зачем это здесь пишете? Чтоб я знал , что игнорите (презираете)? Ну, теперь - я в курсе ( аж расплакался). И зачем так лажаться.

Ну раз зарекся - не надо было себе изменять ("слову мусчины"). И к тому же врете - все равно читаете, причем все , без остатка.Я легко отношусь и к чьим-то "девичьим" капризам и к любви\ ненависти к своей персоне, готов общаться и с вами и с кем угодно.

Единственное условие (ввиду такого признания "в любви") - вам придется обращаться тоже на "вы" (чтоб не казалось грубостью и хамством).Уверен это вас не затруднит , вы выросли здесь (знакомы с этикетом, воспитание не детдомовское), все мы "господами" числимся, а это не вяжется с "ты". А "правила форума"- скорее недоразумение, составлял простолюдин, не знал (о бескультурье), что в царских семьях, среди дворян и вообще в приличном обществе , везде принято на "вы" (кроме близкого окружения). И пофигизм уже уже пройдет, я буду следить. Здоровья и удачи Вам.

Очередной бред! Белорусы уже получали пинок под зад когда занялись реэкспортом из Европы. Нас так навечно забанят и все.

Для кого - бред , а для кого - личный опыт и неоднократный (даже в период соглашения о запрете реэкспорта). А соглашение с РФ было еще в 90-е, еще в период сум-купонов. И никто никого не волит. Есть возможность сорвать куш-дерзайте. А опыт белорусов не является эталоном ведения бизнеса (их и раньше не было видно). Видел по ТВ их "разоблачения", не додумались даже фасовку-маркировку польских яблок поменять. Вы сами отличите польские яблоки от белорусских, турецкие мандарины от иранских (или таких спецов в РФ полно)? Запреты будут касаться поставщика, а где произведен товар неважно и невозможно определить. А полиграфия щас на высоте (и дешевая). Словом ладно, оффтопим уже.

Edited 30.11.2015 22:43 by Val

[Val 922]

@BUBUKA, данные из первых рук ("мух не сидел" ).

Ну наконец-то. А то на "безрыбье" у народа брожение мозгов началось...Но прислушаемся к Вам и hocumу - простим всех и вся.

 

Итак проанализируем ситуацию в т.ч. по Вашим данным. Про период до лета уже писал , а что было в последние пару месяцев? Никаких фундаментальных причин снижающих цену никто внятно не назвал. Но однако цены упали в октябре на 2%, а в ноябре на 4,1%.

Надо понять причины ( у меня аж азарт появился), как это работает и чего мы не учли:

 

Гастропоток не менялся , так наз."кризис" даже в РФ не усилился , а у нас его признаков ваще нет, наличка ушла во внебанковский обророт (это про "в банках денг нет") не вчера , а еще года 3 назад, предложение на рынке недвиги не увеличилось (кроме как по данным шахар-уз на 30%). А что менялось ?

Перечислим все : плановое поывшение МЗП , скакнул курс, прошла чистка столицы от областников, телеграммщики кошмарили народ. МЗП и обласнтных (эти ваще не влияют, да и было это в конце месяца), исключаем. Остаются курс бакса и "MAKLER и Со". Так что ув. MAKLER , мои поздравления (вы двигали рынок)! Гастропоток снижал СЦП на 1-1.5% в месяц , а ваша команда вместе с курсом или точнее на его фоне сумели сбросить цены на 2-2,5%. И вот мы добрались к главному виновнику (на мой взгляд).

Курс бакса ( он вроде застрял на 5700\5900, но маржа =200, значит еще в движении). По графику , до середины февраля зависимость прямая, с февраля по октябрь -пусть обратная ( бакс растет, цена падает). А в ноябре опять прямая зависимость (оба растут, включая "участок" BABUKи и оба потом падают). Поэтому все "прогнозисты", сторонники прямой или обратной зависимости легко найдут "свой" участок. А лично я - в замешательстве, где здесь закономерность, а где исключение ( "игра" с курсом или др. еще непознанные, не связанные с курсом причины). Сдвиг графиков тоже не проясняет.

 

Однако если взять историю, то 3,5 года и курс (возьмем сглаженно, тогда - плавно ) и СЦП росли (обратной зависимости не было). С фев по окт 2015 -обратная. Значит сам курс практически не влияет на рост-падение цен, влияют его резкие скачки. Последние два меясяца как раз говорят об этом. И "успех" маклерам тоже обеспечила нестабильность курса (при стабильном "кошмарить" невозможно).

Вывод: После стабилизации курса и отсутствии др. причин к снижению цена недвиги будет расти. Если кто знает "др. причины" -назовите, обоснуйте, плз. А курс наверно можно считать устаканившимся, когда маржа будет не более 100 сум (при условии , что менялы зафиксировали свой доход=100с\$, ну а народ "не против"). Занавес

 

ЗЫ. Сам я купил , что хотел (правда пока задаток , еще не завершено), но по "ноябрьским" ценам (на порядок ниже, чем планировал).. Надеюсь поймал "дно", хотя в этом случае не цена опредеяла выбор (не мелочь, но приятно). Теперь я тока продавец, перехожу к быкам, но планирую весной (раньше нет нужды). А пока- в "зимней спячке" ( и ремонте, мать его , хата не для себя, для друзей-гостей, ну.. и мож интима , как компенсация )

Edited 30.11.2015 22:41 by Val

[BUBUKA 20 846]

(на порядок ниже, чем планировал)..

Теперь я тока продавец, перехожу к быкам, но планирую весной (раньше нет нужды).

 

от всей души желаю еще раз ошибиться опять в своих ожиданиях и продать на сей раз дороже чем запланировал

[hocum 5 718]

ЗЫ. Сам я купил , что хотел

А где,почём ?Можно в личку .

[tigor 22 330]

Так что ув. MAKLER , мои поздравления (вы двигали рынок)!

@Val, спасибо за анализ . Но при всем уважении к MAKLER*у считаю, что влияние маклеров-медведей на падение в ноябре не оказало существенного влияния на цены жилья. Да, они могли "прогнуть" несколько десятков продавцов, но не ВЕСЬ рынок. Прямой корреляции между курсом долл. и ценами жилья (если взять больший период и как Вы правильно отметили) нет.

Главная причина - психологическая. Любой участник рынка (продавец, покупатель, посредник) видя как растет курс доллара невольно впадает в панику (относится к продавцам - они начинают судорожно снижать цену) или в эйфорию (относится к покупателям - они начинают выжидать и подсчитывать экономию).

Вот сами посмотрите: с 12.10.2015 года по 13.11.2015 года неформальный курс доллара (продажа) вырос (причем рост был постоянный/перманентный) с 5080 до 6200 сум/долл. или на 22%.

@Val, 22% роста за месяц(!).

Десятки маклеров, даже если они будут ежеминутно твердить об обрушении цен, не могут повлиять на ценовую ситуацию. Но вот резкий и продолжительный рост курса доллара является психологическим триггером и резкого снижения цен и, учитывая временной лаг, является самым достоверным объяснением произошедшего.

Но, скачок курса доллара (ранее писал о такой связи) был вызван действиями главного спекулянта ( в десятых числах ноября клиринговый курс достигал 8250 - 8255 сум/долл.) для обеспечения выполнения доходной части бюджета. Если некоторые думают что в расчетно-клиринговой палате курс устанавливается на основе торгов, то они заблуждаются.

Слава Богу, несмотря на зарегулированность рынка последний не теряет своей функции как саморегулирующей системы (хотя даже в странах с развитой экономикой рынок регулируется государством). И при дальнейшем повышении клирингового курса покупатели валюты просто снимали заявки на покупку иностранной валюты.

Снижение клирингового и неформального курса привели к некоторому успокоению рынка как валютного, так и недвижимости, что привело к оживлению как первого, так и второго - продажи возобновились.

[arteto 41 132]

@BUBUKA,С днем рождения!!! Всех Благ

[tigor 22 330]

ЗЫ. Есть раздел науки "Психология рыночной торговли", которая сводится к тому что "страх и жадность правят рынком" и которая пошла дальше "страх и жадность правят миром" . Удачи.

[arteto 41 132]

Ну ладно раз пошла такая пьянка . С 18-го ноября взяты задатки:

Чиланзар 9 кирпич 3/2/4, лоджия 2*6, среднее состояние, окна Акфа продавалась 3 м-ца цена 38,5 тыс. Покупатель каршинский. Оформлена.

Ц-5 кирпич 3/3/4, лоджия 2*6, чистое состояние, хороший паркет, продавалась 2 м-ца цена 58 тыс. Покупатель хорезмский (договорились о задатке в 5 тыс. ) Оформлена.

м.Ойбек панель 1/3/9, без ремонта, продавалась 3,5 месяца цена 40,5 тыс. Покупатель перекупщик ташкентский. Завтра нотариус.

Выкладывайте чаще данные.

Edited 01.12.2015 05:11 by arteto

[tigor 22 330]

BUBUKA,С днем рождения!!! Всех Благ

Присоединяюсь . Здоровья и чтобы все задуманное осуществилось.

 

ИМХО интересная статья:

 

 

Каждый год профессор HBS Макс Базерман продает студентам MBA двадцатидолларовую купюру намного выше номинала. Его рекорд – продажа 20 USD за 204 USD. А делает он это следующим образом.

 

Он показывает купюру всему классу и сообщает, что отдаст 20 USD человеку, который даст за нее больше всего денег. Правда, есть небольшое условие. Человек, который был сразу за победителем, должен будет отдать профессору ту сумму, которую он был готов отдать за 20 USD.

 

Чтобы было понятно – допустим, два самых высоких бида были 15 USD и 16 USD. Победитель получает 20 USD в обмен на 16 USD, а второй человек должен будет отдать профессору 15 USD. Таковы условия.

 

Торги начинаются с одного доллара и быстро достигают 12-16 USD. В этот момент большинство студентов выпадают из аукциона, и остаются только два человека с самыми высокими предложениями. Медленно, но уверенно аукцион подходит к цифре 20 USD.

 

Понятно, что выиграть уже невозможно, однако проиграть тоже не хочется, ибо проигравший не только ничего не получит – он еще вынужден будет заплатить профессору номинал своего последнего бида.

 

Как только аукцион переходит рубеж в 21 USD, класс взрывается смехом. Студенты MBA, якобы такие умные, готовы выплатить за двадцатидолларовую купюру выше номинала.

 

Однако аукцион продолжается и быстро доходит до 50 USD, затем до ста, вплоть до 204 USD — рекорд Базермана за свою преподавательскую карьеру. Кстати, во время бизнес-тренинговпрофессор проделывает тот же трюк с топ-менеджерами и CEO крупных компаний — и всегда продает 20 USD выше номинала (полученные деньги тратятся на благотворительность).

 

Почему люди неизменно платят за 20 USD больше денег, и что пытается показать профессор?

 

У человека, особенно в бизнесе, есть слабое место – «loss aversion» или боязнь потери. Многочисленные эксперименты показывают, что человек себя ведет крайне нерационально и даже неадекватно, когда начинает терять деньги.

 

Поначалу все студенты считают, что у них есть возможность получить «халявные» деньги. Ведь они не дураки и не станут платить больше 20 USD за двадцатидолларовую купюру. Однако как только торги доходят до 12-16 USD, второй человек понимает, что ему грозит серьезная потеря, поэтому он начинает бидить больше, чем собирался, пока аукцион не доходит до 21 USD. На этом этапе оба участники потеряют деньги. Но кто-то потеряет всего доллар, а кто-то двадцать. Чтобы минимизировать потери, каждый человек старается стать победителем. Однако эта гонка приводит только к тому, что оба участника аукциона теряют все больше и больше денег, пока размер потерь не достигает такой суммы, что глубже копать яму просто не имеет смысла.

 

Таким образом, желание получить 20 USD оборачивается потерями. Самое интересное, что есть масса данных — особенно на фондовом рынке и в казино — которые показывают феномен Базермана в действии. Человек начинает терять деньги. Вместо того, чтобы зафиксировать убыток, он надеется, что сможет отыграть проигрыш – и практически всегда теряет все больше и больше денег.

 

Так что помните урок хитрого профессора – боязнь потерь ведет к большим потерям. Фиксируйте убытки, пока они минимальны.

 

[Разведчик 1 284]

класс

[Талами 2 563]

эйфорию (относится к покупателям - они начинают выжидать и подсчитывать экономию)

Это если рассматривать сферический рынок вторички в вакууме. Но ведь ему может быть альтернатива. И тут уже квартиры остаются один на один с потенциальными жильцами. Так называемые игроки могут передумать в пользу новых возможностей, которые открывает прыгнувший курс, все же в сумах еще номинируется много вещей.

 

У меня перед глазами пример, когда человек отказался от мысли вкладывать в квартиру даже с текущей тенденцией по ценам в пользу одного бизнеса, потому-что разница биржевого и банковского курсов резко сделала упомянутый бизнес привлекательным (удвоение капитала в течение года, риск один - возможная неликвидность товара).

[bux 9 170]

Однако если взять историю, то 3,5 года и курс (возьмем сглаженно, тогда - плавно ) и СЦП росли (обратной зависимости не было). С фев по окт 2015 -обратная. Значит сам курс практически не влияет на рост-падение цен, влияют его резкие скачки.

Не влиет курс сума напрямую на цену недвиги. Цена недвиги, как Вы и писали, определяется в том числе, платежеспособностью покупателей. А вот платежеспособность покупателей определяется курсом сума в том числе. В те 3.5 года плавного роста, цена росла в связи с тем, что росли реальные доходы населения, МЗП в 2005г - 6530 сум в 2008г-20865 сум, более чем в 3 раза, т.е в пересчете в доллары доходы населения выросли, В период кризисов реальные доходы падают, недвига падает.

На мой взгляд ситуация с СПЦ в ноябре объясняется просто- сезонный фактор. Кто хотел купить и выжидал, купили в середине ноября, вот и небольшой рост, кто не продал торопятся продать, делая скидки, в преддверии мертвого сезона.

Edited 01.12.2015 05:45 by bux

[Дамирчик 26]

реальные доходы населения, МЗП в 2005г - 6530 сум в 2008г-20865 сум, более чем в 3 раза

:facepalme: так у нас оказывается бюджетники составляют основную долю покупателей недвиги. Если имелось ввиду увеличение денежной массы страны за счет увеличения доходов бюджетников, то по сути общая денежная масса не менялась, просто переходит из одного кармана в другой - кто то беднеет но кто то и богатеет. Также если посмотреть с другой стороны - то увеличение МЗП соответственно увеличивает налоговую нагрузку - многое налоги и тд прикреплены к МЗП. Так что гос одним дает у других забирает.

[Дамирчик 26]

Но вот резкий и продолжительный рост курса доллара является психологическим триггером и резкого снижения цен и, учитывая временной лаг, является самым достоверным объяснением произошедшего.

вот это действительно более реальное объяснение происходящего. И при стабилизации курса, как минимум падение прекратится.

[Плюс-Минус 252]

Но однако цены упали в октябре на 2%, а в ноябре на 4,1%.

Люди, товарищи маклерА, а как вы высчитываете такие мелкие проценты на такой неконкретный товар как жилплощадь?!

Эти цифры чисто номинальные или они выведены какими то сложнейшими математическими путями?" Знаю, на основе реальных продаж. Но как-то трудно их осмыслить. Для кармана будет чувствительно, а для глаз видно от 30% и выше. А 2-4% - это видимо чистая статистика...и к потребителю имеет мало практического значения. Извиняйте, если кого обидел.

[ii-hum 9 455]

ЗЫ. Есть раздел науки "Психология рыночной торговли", которая сводится к тому что "страх и жадность правят рынком" и которая пошла дальше "страх и жадность правят миром" . Удачи.

 

tigor ,а что будет с рынком недвижимости в Таше если в Вашей фразе останется только "страх" ?

сейчас по Ташу , особенно среди прекрасной половины человечества со скоростью лестного пожара распостраняются слухи о злодеяниях сторонников ИГИЛ в Ташобласти и Ташкенте, а что если это правда ? будете Вы жить там где Ваших детей и внуков будут резать на куски ?

Edited 01.12.2015 09:11 by ii-hum

[Дамирчик 26]

со скоростью лестного пожара распостраняются слухи

так же слухи идут что их очень хорошо отлавливают - возможных сторонников. И причем не просто пустые слухи-страхи а конкретные СМИ пишут об этом. Вообще в это могут верить только особо впечатлительные дамы. И зная на сколько у нас развита разведка и спецслужбы, то можно особо за это не переживать.

 

Да и город Кундуз уже давно отбит у нехороших дядечек. Че пургу то нести?

[bux 9 170]

ак у нас оказывается бюджетники составляют основную долю покупателей недвиги.

Элементарно Ватсон! (с) Чем больше бюджетники и пенсионеры реально получают, тем больше потребляют, растет выручка бизнеса и кормящихся с него. Это также как с гастерами, гастеры в основном не покупают недвигу, их семьи потребляют, стимулируя экономику.

Если имелось ввиду увеличение денежной массы страны

Имелось ввиду увеличение доходов страны за счет удорожания сырьевого сектора.

[tigor 22 330]

Это если рассматривать сферический рынок вторички в вакууме. Но ведь ему может быть альтернатива.

Согласен, Вы правы. Резкий скачок неформального курса доллара сделал привлекательным другой рынок - рынок автомобилей GM. У меня знакомый купил Каптиву + тюбетейка (8 000). О как! Переток денежных средств очевиден. Но и эта ситуация (при такой разнице неформального и официального курса) не может продолжаться долго...

На мой взгляд ситуация с СПЦ в ноябре объясняется просто- сезонный фактор. Кто хотел купить и выжидал, купили в середине ноября, вот и небольшой рост, кто не продал торопятся продать, делая скидки, в преддверии мертвого сезона.

Октябрь-декабрь традиционно "горячий" сезон на рынке недвижимости . И потом, рынок недвижимости, по своей сущности, инертен и он не может так оперативно (неделя в неделю) реагировать на увеличение/уменьшение спроса.

и к потребителю имеет мало практического значения. Извиняйте, если кого обидел.

Все зависит от этого самого потребителя. Никаких обид .

tigor ,а что будет с рынком недвижимости в Таше если в Вашей фразе останется только "страх" ?

сейчас по Ташу , особенно среди прекрасной половины человечества со скоростью лестного пожара распостраняются слухи о злодеяниях сторонников ИГИЛ в Ташобласти и Ташкенте, а что если это правда ? будете Вы жить там где Ваших детей и внуков будут резать на куски ?

@ii-hum, аналитики-экономисты не занимаются форс-мажорными обстоятельствами: это дело страховщиков . И потом, провокация не самый лучший способ вести разговор.

 

- Каких выдающихся провокаторов ты знаешь?

- Только одного.

- Ну, говори…

- Композитор Мендельсон.

- Боже, почему?

- Для миллионов дураков он написал нежный и завлекающий «Свадебный марш», а сам… всю жизнь спокойно прожил холостяком.

 

Чем больше бюджетники и пенсионеры реально получают, тем больше потребляют

Если речь идет о среднестатистическом бюджетнике или пенсионере, то они не так и много потребляют . Edited 01.12.2015 09:58 by tigor

[bux 9 170]

И при стабилизации курса, как минимум падение прекратится.

Это любой школьник скажет. Вопрос- через какое время после стабилизации?