Лучшее время для покупки/продажи квартир

[Val 922]

Если кто меня помнит, то я появляюсь в "эфире" со своими заумностями после пиков и впадин на рынке или (говоря языком теханализа) получения уверенного сигнала разворота. Тогда (декабрь 2008-январь 09) был разворот аптренда и мой прогноз : "цены упадут к осени... но максимум на 40% от пиковых , а про цены 2005 г- забудьте, не вернемся никогда..." нынче был подтвержден моим бывшим оппонентом (Тигор, на их сайте прочел 32%). Теперь (август-сент 2011) произошел уверенный разворот вверх, пройдя три "ямы" ( если верить данным из "Сион гроуп"). Согласно теханализу после третьего ретеста лоу (ямы) пути вниз не бывает, цена либо сразу идет вверх, а если топчется долго на этом уровне- то уйдет сильно и еще выше (с бОльшей амплитудой).

Так что о ценах сентября 2011 г забудьте , мы к ним (без катаклизмов-катастроф) уже не вернемся.Тенденция роста будет сохраняться (с небольшими колебаниями) как мин. в ближайщие 3-4 года вплоть до выборов Президента, а там - скорее всего вниз ( с аплитудой,зависящей от политич и соц-экономической стабильности и результатов выборов) но тока вниз.

Почему так считаю- давайте разберемся вместе. Начнем с мини-"фундаменталки".

Факторы роста\падения цен недвиги, если помните , остаются теми же- ввод жилья (около нуля и не планируется), объемы вкладов (вяло растут), оборот эксп\импрота (стабилен), вливание\ отток средств зарубеж, отток на потребление (авто, золото, валюту) и т.п. ну добавим нынче нормативы.

Из этих факторов существенным являются тока приток денег гастеров( ожидается почти трехкратное увеличение в этом году), далее как вторичные -перераспределение расходов (авто, вклады) и нормативы (ограничения, запреты) . Остальные -стабильны (либо с небольшим ростом) и потому не влияют на (и не объясняют) роста\падение цен .

Спрос на жилье остается стабильным и чуть растет- по данным горюста среднегодовой объем сделок по недвиге остается стабильным ( мах отклонение от средней -6%). Это значит , что люди покупают\продают ежегодно почти одинаковое число жилья как при низких ценах (менее 100$\квм до 2005 г) так и при бешенных ценах времен кризиса( 1000$). Т. е. деньги у людей всегда были и есть. И действительно ,если деньги не утекли за рубеж, деноминации (дефляции ) не было ( не сжигались), то куда подевалась выручка периода бешенных цен и деньги тех, кто хотел но не сумел купить жилье в этот период. Проели или вывезли (всякие Зеромаксы?) Тогда почему у нас борются,контролируют и запрещают не вывоз, а ввоз денег? Видно нет таких проблем. Или жизнь подорожала?. А разве Вы не повысили цену на свой труд, товар, услуги ? И куда девают выручку сегодняшние "барыги", загибающие цену на свой товар?. Или физический закон сохранения массы уже не работает, или кем то отменен?

Напомню , что в 2009 г снизился поток денег гастеров из-за кризиса в РФ ( снижение потока- единственное влияние мирового кризиса на нас, т.к. не было зарубежных кредитов, ипотек , деривативов и т.п.) , кроме того в РФ ввели квоту на гастеров, и пока приспособились , прошел год. Это простое совпадение или все же (пусть нелинейная) зависимость цен от "вливания" извне в экономику республики?. Ведь остальные факторы, включая динамику МЗП или курса валюты не "вяжутся" с ростом\падением цен на недвигу.

Так чтО мы имеем на сегодня? Гастеры привезут бабки равный "второму" бюджету республики, это будет серьезным давлением на рынок (в т.ч недвиги). КСы закрыли, банковские % еле покрывают инфляцию, баксы могут завтра отменить сами США , скупать золото поздно и хранить стремно. Недвига остается хоть и низкорентабельным, но самым надежным вложением (и хранением) нажитого.

Альтернатива ей -тока авто, у которой хоть и доходность ,но и риски (дешеветь и потерять) выше, чем у недвиги. А с нового года к этому добавится запрет на извоз, что приведет к избавлению от машин, падению на них цен и реинвестированию в недвигу (больше некуда). Но с учетом того , что народ пока еще стоит в очередях на авто, цена на недвигу повысится в среднем не более чем на

10-15% до конца года, а существенный рост (до 40%) будет в следующем году.

Ну и наконец принятый Закон стал дополнительным фактором давления на рынок за счет притока новых покупателей. До этого право на покупку было лишь при наличии прописки. А с принятием Закона прописка стала вторичной по отношению к праву собственности (как и должно быть). Правда, Закон оградил столицу от "несостоятельных" граждан Уз-на. Есть деньги -покупай жилье и радуйся, нет

денег - живи( работай, учись, лечись) у себя в кишлаке. Работать иногородним теперь в Ташкенте низзя, погостить (гулять,лечиться и т.п) - пожалуйста (но с регистрацией у участкового). Насколько все это справедливо - не мне судить, но таков Закон. Лично я "прочел" этот Закон именно так, а кто трактует его иначе- это его проблемы. А пока все ждут Положения, и еще пройдет месяц- два с его выхода пока и нотариусы и потенциальные покупатели осознают свое "счастье" и ....понеслась

 

PS. Не уверен , что в Положение попытаются втиснуть норму из старого Постановления(п.2), извратив этим всю суть Закона. Да и в Указе нет намека на это. А если нотариусы будут ссылаться на некие "устные распоряжения сверху", то не областные покупатели, а местные продавцы, включая меня затаскаем их по судам.

Edited 13.10.2011 03:00 by Val

[DodikUz 5 141]

имхо сейчас на кароткий срок(из за этой новости) цены немного поднимуться,но ближе к январю однозначно будут падать...

 

да же если по обьявлениям посмотреть цены только начали устаканиваться...

[Талами 2 563]

Сколько человек читает тему.

1-2-5 на Хамзе 16500 -вчера пробивал владельца.

Замануха для дурака.

Типа есть еще низкие цены в хороших местах- для медведей.

Не обращал внимания, но вроде 5-7 всегда бывают, не?

 

16500 не очень-то и дешево, по кварталу есть от 15000 до 20000, немало причем, просто у этой месторасположение и этаж при отсутствии ремонта.

[hok 244]

Однокомнатная на хамзе за 16 500 где тут дешевые цены, там хрущевок полно, скорее всего это хрущевка.

Летом такое за 13 000 найти можно было

[Талами 2 563]

... я появляюсь в "эфире" со своими заумностями после пиков и впадин на рынке или (говоря языком теханализа) получения уверенного сигнала разворота...разворот аптренда...уверенный разворот вверх, пройдя три "ямы"...Согласно теханализу после третьего ретеста лоу (ямы) пути вниз не бывает, цена либо сразу идет вверх, а если топчется долго на этом уровне- то уйдет сильно и еще выше (с бОльшей амплитудой).

 

Из этих факторов существенным являются тока приток денег гастеров( ожидается почти трехкратное увеличение в этом году), далее как вторичные -перераспределение расходов (авто, вклады) и нормативы (ограничения, запреты) . Остальные -стабильны (либо с небольшим ростом) и потому не влияют на (и не объясняют) роста\падение цен .

 

Спрос на жилье остается стабильным и чуть растет- по данным горюста среднегодовой объем сделок по недвиге остается стабильным ( мах отклонение от средней -6%). Это значит , что люди покупают\продают ежегодно почти одинаковое число жилья как при низких ценах (менее 100$\квм до 2005 г) так и при бешенных ценах времен кризиса( 1000$). Т. е. деньги у людей всегда были и есть.

 

И действительно ,если деньги не утекли за рубеж, деноминации (дефляции ) не было ( не сжигались), то куда подевалась выручка периода бешенных цен и деньги тех, кто хотел но не сумел купить жилье в этот период.... И куда девают выручку сегодняшние "барыги", загибающие цену на свой товар?

 

Напомню, что в 2009 г снизился поток денег гастеров из-за кризиса в РФ ( снижение потока- единственное влияние мирового кризиса на нас, т.к. не было зарубежных кредитов, ипотек , деривативов и т.п.) , кроме того в РФ ввели квоту на гастеров, и пока приспособились , прошел год. Это простое совпадение или все же (пусть нелинейная) зависимость цен от "вливания" извне в экономику республики?

 

Альтернатива ей -тока авто, у которой хоть и доходность ,но и риски (дешеветь и потерять) выше, чем у недвиги. А с нового года к этому добавится запрет на извоз, что приведет к избавлению от машин, падению на них цен и реинвестированию в недвигу (больше некуда).

 

Ну и наконец принятый Закон стал дополнительным фактором давления на рынок за счет притока новых покупателей.

Без первого абзаца вам пост мотрелся бы куда пристойней. Жизнь много раз показывала, где место всем этим теханализам и прочим "заумностям", когда "эксперты" элементарно не могут объяснить почему что-то дорожает, когда должно дешеветь. Никогда не понимал как можно по нарисованной линии, отражающей прошлое, судить о будущем. Но это лирика и мое не заумное мнение, конечно же.

 

Если отбросит все эти тренды, теханализы и прочее, все сводится к уже обсуждавшемуся на форуме:

- цены поднялись значит денег стало больше

- гастеры привезут денег, девать их будет некуда,

- недвижка должна подняться, потому что так не может продолжаться больше (самый непонятный довод для меня, наверняка при каждем "дне" как вы их называете вы то же самое думали, а их было три

- выпустили закон.

 

1. Куда деваются деньги?

Вот интересно - куда спекулянты и торгаши девают деньги, которые они получают после сверхнакрутки от повышенных цен буквально на все вокруг? А не лучше для начала задаться вопросом вопрос, а где они берут то, что потом продают втридорога? В товарообороте страны - сколько импортного, сколько местного? Вот лично вы, сколько отечественных продуктов потребляете? Знаете ли вы сколько обходится вести бизнес тут, и куда уходят эти прибыли?

Дальше, априори считаете что наиболее привлекательным способом тратить деньги является недвижимость. Трудно с этим спорить, когда ее нет, и на голову каплет. Но помимо недвижки есть много других вещей, нас научили потреблять, и с каждым годом мы делаем это все охотней. Элетроника, компьютеры, мобильники, отдых, рестораны, одежда, обувь... все стало намного больше использоваться. Просто сравните телевизоры в каждом доме сейчас и пять лет назад, у каждого школьника по мобильнику.

 

2. Денег много, скоро будет еще больше.

Я хз, что с чем сравнивают, но не кажется ли преждевременным говорить, что гастеры привезут столько-то. Обратите внимание на все эти передачи по зомбоящику про гастеров и сколько мол они увозят из страны. Они не зря ведутся, посмотрите на прогнозы экономистов в России - они мягко говоря, "обеспокоены" финансовыми неполадками в Европе. А нефть, упавшая почти до кризиной цены 2008 года? Привезут они или нет (бюджет страны - а значит что-то близкое 5 млрд.! [.o.]) - еще неизвестно. Дай бог, конечно чтоб так было.

 

Второе если везде цены поднялись, это не значит что накопления резко выросли. Барыгам тоже нужно что то есть, на чем то ездить. что то одевать. Они ж не сами это все производят, и тем более торгуют не всем подряд.

 

Просто деньги обесценились и все. Инфляция.

 

3. Машины подешевеют.

Мысль о том, что с выходом закона против таксорастов упадут цены на авто, весьма ценная, спасибо кстати, не думал об этом.

 

Но - упавшие цены и наличие на вторичке освободившихся от аренды машин наоборот привлекут деньги, т.к. потребность в машинах огромная (почитайте ветку транспорт). Деньги уходящие на шапки, т.е. впустую, будут потрачены пусть на б.у но все же машину. И так будет пока авторынок не насытится, т.е. довольно таки долго, учитывая появление метана. Уже сейчас стоимость проездных приближается к расходам на метан при поездках на работу/с работы. Упавшая вторичка уронит шапки, и будет у нас хоть и ненадолго, нормальный такой авторынок, пока экс-такси не кончатся.

 

Но это все при условии, что закон будет исполняться как следует, и не только в Ташкенте. С чем вполне могут быть проблемы.

 

4. Принятие закона приведет новых покупателей.

С этим трудно не согласиться, о чем, впрочем, мы уже беседуем тут скоро уже четыре меяца как.

 

Теперь позвольте добавить свои пять копеек:

5. Идет дальнейшее расслоение общества.

Бедные стают беднее, богатые - богаче. Первые не могут себе позволить то что дороже 20000, вторым ниже 50000 вообще мало что интересно. Это очень условно и грубо, но дает представление о том, к чему это приведет (примеры на рынках капстран найти не сложно, гетто и все такое). То есть старое "бюджетное" жилье средней ценовой категории потихоньку, с уменьшением представителей среднего класса, высвобождается не находя себе потребителя в достаточной мере (сейчас это будут люди побогаче из областных какое-то время). Возможно и поэтому тоже последнее время жилье не только не успевало за инфляцией, но и тупо дешевело.

 

Нынешнее повышение вполне укладывается в сезонность и более-менее (скорее менее) адекватный ответ всеобщему росту цен - от картошки до автомобилей.

 

6. Жилье не строится.

Сядьте в машину на Урикзаре и проедьте до Рохата по кольцевой, смотрите все время вправо от дороги. Этого будет достаточно, чтобы перестать так думать. Причем добрая половина стоит пустой - нет клиентов.

 

Однокомнатная на хамзе за 16 500 где тут дешевые цены, там хрущевок полно, скорее всего это хрущевка.

Летом такое за 13 000 найти можно было

Я искал с марта по 1 сентября как раз. Не было такого. Вот уж в чем уверен, так в этом. По кварталу были и есть кстати, на "Хамзе" не было.

Edited 13.10.2011 05:34 by thalamix

[hocum 5 678]

Я причитал-ВНИМАТЕЛЬНО.

Во многом Вы правы-но есть и места где ваш опонент тоже прав.Согласитесь-цены пойдут вверх.

Уже пошли.

А насчет однокомнатных-как Вы пишете 5-6 по похожей цене.

Так ведь Вы на место не пытались выезжать-встретится с продавцом.Да элементарно, созваниться.

Уже неделю как на тел.+газеты+базар+столбы.Нормальную квартиры найти трудновато.

Не все ок!Что продаётся...

[Marces 8]

Если кто меня помнит, то я появляюсь в "эфире" со своими заумностями после пиков и впадин на рынке или (говоря языком теханализа) получения уверенного сигнала разворота. цен .

 

PS. Не уверен , что в Положение попытаются втиснуть норму из старого Постановления(п.2), извратив этим всю суть Закона. Да и в Указе нет намека на это. А если нотариусы будут ссылаться на некие "устные распоряжения сверху", то не областные покупатели, а местные продавцы, включая меня затаскаем их по судам.

 

Я вас не помню, но рад вашему появлению. Наконец то появился вменяемый анализ.

Касательно прописки тоже трактую как вы. Если есть деньги на покупку недвиги то сделки на куплю продажу будут оформлять. По другому Указ трактовать невозможно.

В тексте совершенно ясно написано " Упразднить:

 

разрешительный порядок постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики".

 

Если порядок будет не разрешительный а уведомительный, тогда в соответствии с Законом о прописке достаточно будет купить жилье чтобы получить постоянную прописку в городе. Такое решение можно только приветствовать, сразу устраняются нестыковка с законом о частной собственности.Согласно закона никто не может тебе диктовать кому можно продать свою собственность а кому нельзя.

ИМХО

[Талами 2 563]

Согласитесь-цены пойдут вверх.

 

Уже неделю как на тел.+газеты+базар+столбы.

Пойдут. Вопрос в том - насколько быстро.

 

Я живу в районе, о котором речь, ходил-смотрел, не только созванивался, правда до начала осени.

Если вам нужна однушка там, напишите в личку диапазон цен и тел, если что-то интересное будет отзвонюсь.

[Marces 8]

Пойдут. Вопрос в том - насколько быстро.

 

Я живу в районе, о котором речь, ходил-смотрел, не только созванивался, правда до начала осени.

Если вам нужна однушка там, напишите в личку диапазон цен и тел, если что-то интересное будет отзвонюсь.

 

Я думаю что так быстро что ты будешь неприятно удивлен lol

[hok 244]

Некоторые квартиры смотрю достаточно быстро подскочили, прям с 30 000 до 50 000, с 20 000 до 40 000 и.т.д

Что реально думают продать или просто шутят.

[Талами 2 563]

Я вас не помню, но рад вашему появлению. Наконец то появился вменяемый анализ.

До этого все невменяемые были что-ли? Или все таки "вменяемый" ты хотел сказать "тот, который мне нравится"?

[Колибри 7 022]

Господа, а вы не сильно торопитесь?

[Талами 2 563]

Я думаю что так быстро что ты будешь неприятно удивлен lol

С чего ты взял, что ты знаешь, насколько быстро нужно, чтобы мне стало неприятно и станет ли мне вообще неприятно какой-либо вариант развития событий?

 

Некоторые квартиры смотрю достаточно быстро подскочили, прям с 30 000 до 50 000, с 20 000 до 40 000 и.т.д

Что реально думают продать или просто шутят.

Люди страхуются, всегда были такие, которым продажа не горит или просто заряжалы, и в 2008, и 09, и т.д.. Рынок делают те, кому чем быстрее, тем лучше - те, кто вообще не думает нажиться, а лишь переводят капитал из одного вида в другой.

 

Господа, а вы не сильно торопитесь?

Кому-то обидно за переплаченные деньги, ну а кому то побыстрее продать надо - мало ли проблем у людей. Отнеситесь с пониманием.

[DOS 45 154]

Господа, а вы не сильно торопитесь?

Эти "господа" под "быков" косят Продать кое-что хотят, вот и лохматят бабушку

 

Рынок делают те, кому чем быстрее, тем лучше

... и те, кто согласен купить. Произвели оплату у Нотариуса - вот эта и есть реальная рыночная цена данной квартиры А писать в объявах можно что угодно и ждать по полгода, у моря погоды

[Дмитрий Белый 15 568]

Граждане, подскажите - 17 500$ за однушку на Лисунова около базара 1/2/5 "франция" нормально?

[hok 244]

Граждане, подскажите - 17 500$ за однушку на Лисунова около базара 1/2/5 "франция" нормально?

Франция она как, вся стандартная? там же есть наверное еще дополнительные параметры, кирпич панель, ремонт

[Папа Азия 253]

Франция она как, вся стандартная? там же есть наверное еще дополнительные параметры, кирпич панель, ремонт

Не дороговато ли для Лисунова,того гляди к примеру и на Панельном цены поднимутся...

[hok 244]

Не дороговато ли для Лисунова,того гляди к примеру и на Панельном цены поднимутся...

Да что там панельный в чирчике и то цены вверх пошли, летом двушку за 3-5 можно было взять, сейчас до 7-10 подняли

[bronemaster 7 358]

У меня тоже вопрос к спецам по купле-продаже квартир: сколько стоит сейчас трехкомнатная квартира на Ц-13? Второй этаж девятиэтажки, без ремонта, дом стоит вдоль дороги.Как я понял, дом, в котором сейчас размещается магазин детской одежды "Мазер кее".

Её скоро будут продавать.

Edited 13.10.2011 15:51 by bronemaster

[Талами 2 563]

Да что там панельный в чирчике и то цены вверх пошли, летом двушку за 3-5 можно было взять, сейчас до 7-10 подняли

А что там тоже прописка ценится или что?

[Дмитрий Белый 15 568]

Не дороговато ли для Лисунова,того гляди к примеру и на Панельном цены поднимутся...

А я откуда знаю?

Я ж вроде вопрос задал... :wacko:

[Папа Азия 253]

А что там тоже прописка ценится или что?

Ну вообще-то Чирчик-Таш.обл,и до недавнего времени туда можно было постоянно прописаться только на основании заключения Специальной комиссии при Хокиме Таш.обл,т.е.как и в городе.Да и новый закон о прописке от 14 сентября с.г.касается города и области.

[Талами 2 563]

Ну вообще-то Чирчик-Таш.обл,и до недавнего времени туда можно было постоянно прописаться только на основании заключения Специальной комиссии при Хокиме Таш.обл,т.е.как и в городе.Да и новый закон о прописке от 14 сентября с.г.касается города и области.

Я видимо недостаточно развернуто спросил: в Чирчик тоже стремятся поселиться областные и там лучше, чем скажем в Коканде или Бухаре, и все ждали прописку, что когда ее дали - там повысились цены? Кому нужен этот штамп в паспорте сам - по себе, без его разрешающих свойств (

это риторический вопрос)?

[hok 244]

Я видимо недостаточно развернуто спросил: в Чирчик тоже стремятся поселиться областные и там лучше, чем скажем в Коканде или Бухаре, и все ждали прописку,

Ну это как в Москве, все живут черную икру жуют, а в мухопрелестнске зарплата 5 000 руб а квартиры всеравно растут

[Талами 2 563]

Что такое "мухопрелестнск"?