Лучшее время для покупки/продажи квартир

[Renegade 1 300]

@Renegade, ты слышал про отложенный спрос? Машин стало прибавляться не потому, что народ разбогател, а потому, что стало возможным купить обывателю машину в салоне.

Разбогател не народ, а отдельные его представители. Я говорил не про "машины в салоне для обывателя", а про Рейндж Роверы, 200-е Крузаки, БМВ, Порше и т.д. Раньше считанные единицы были, сейчас это уже не редкость.

 

Нашел среднюю в 3800 в 2006 году, 2700 в 2008 году. В 2009 еще сильно упала.

Ценовой пик пришелся на конец 2006г., в марте 2007 рост цен прекратился, и они стояли без изменений где-то до мая; летом рынок встал и в сентябре медленно покатился вниз.

 

Сегодня средняя цена колеблется у отметки 2000$ (от 1700-1800 в старых домах и до 3000 в новых домах "бизнес класса" в хороших районах).

[MAKLER 14 160]

желательно вставлять ссылку откуда был взят первоисточник

Левая статья, походу под заказ писали, да и сайт, чем то на американское радио "Голос Америки" и "Радио Свобода" в 80-х напоминает Главные темы там ваще отпад: Русский мир, Политика, Бизнес, Миграция, Диаспора, Вера, День Победы...

 

По моим данным в марте 2013 года СЦП выросла на 1,7%.

 

Выросла, выросла, что такое Средняя Цена Предложения ? это цена, в стоимость которой продавец оценивают своё жильё, это цена, за которую продавец надеется продать своё жильё, это цена с которой недвижимость выходит на рынок, это цена стартовая, в конце концов это цена, основанная по слухам одной бабки на скамейках наших домов...но это не та цена, которую выкладывает покупатель в нотариальной конторе, СЦП - неизвестный науке зверь, т.к. цена не итоговая...А просить, просить можно сколько душе угодно, да кто даст

 

Раза два в месяц я созваниваюсь с коллегами с разных районах города, не поверите, но цены скачут вверх и вниз основываясь на слухах, к примеру, Чиланзар, Кадышева, Феруза. Первый месяц в лидерах по ценам Чиланзар, остальные спальные массивы в аутсайдерах, но...слухи о повышенных ценах поползли по городу, цена на Кадышева и Феруза подскочили, причём реально на 15-30%, т.е. 2-ки с 1.5х3, что были по 22 000 - 24 000 (в зависимости от этажа и состояния) проданы, и новые цены, новые цены уже 26 000 - 28 000 Однако, главный игрок, а это по-ку-па-те-ль, покупатель не спешит раскошеливаться, и Чиланзар, а после и остальные районы сдают свои позиции. Это мы проходили буквально недавно, приводил примеры по Хамзинскому району, так что, кто желает уже сегодня можно приобрести квартиры на массиве Феруза по прежним ценам, 20 000 (за последние этажи) и стартовые цена 25 000 за средние этажи, с балконами 1.5х6 Т.е. ничего не изменилось, считаю, что скачки цен на жильё в пределах плюс-минус 5-10% треба закономерностью.

[tigor 22 330]

Ценовой пик пришелся на конец 2006г., в марте 2007 рост цен прекратился, и они стояли без изменений где-то до мая; летом рынок встал и в сентябре медленно покатился вниз.

@Renegade, cовершенно верно . Цены на жилье в Алма-Ате начали снижаться в августе 2007 года – кризисные явления в Казахстане проявились значительно раньше чем в РФ и других странах СНГ.

По данным аналитического центра GED Analytics цены снизились с 3750 долларов за кв. м. до уровня 1550 долларов за кв. м.

[tigor 22 330]

Выросла, выросла, что такое Средняя Цена Предложения ? это цена, в стоимость которой продавец оценивают своё жильё, это цена, за которую продавец надеется продать своё жильё, это цена с которой недвижимость выходит на рынок, это цена стартовая, в конце концов это цена, основанная по слухам одной бабки на скамейках наших домов...но это не та цена, которую выкладывает покупатель в нотариальной конторе, СЦП - неизвестный науке зверь, т.к. цена не итоговая...А просить, просить можно сколько душе угодно, да кто даст

Здравствуйте Сергей Абдурауфович , не буду с Вами спорить...

 

СЦП, индекс цен, выбор статбазы, отсечение статшума, выведение средних величин и коэффициентов, учет погрешности и групировка - методика и методология их определения разработаны уже давно (статистика, а именно экономическая и математическая статистика, теория вероятностей) и используются в работе АЦ (это только наш Госкомстат еще никак не может выработать методику).

 

Конечно, можно определить реальную цену продажи одной или нескольких квартир. Но как Вы будете определять реальную цену продаж по кварталу, массиву, району, городу? Поставите около каждой нотариальной конторе по мобильной лаборатории с полиграфом и наряд ОМОНа? Определяя СЦП и выясняя путем опроса риэлторов средний размер скидки при продаже можно выйти на индекс стоимости жилья, приближенного к реальной цене продажи.

 

Именно СЦП берутся и при определении индекса потребительских цен. Счетчики ходят по базарам и магазинам и просто фиксируют цены на ряд товаров (при этом фиксируются именно цены предложения, а не реальная цена продажи – например, цена кило клубники 4500 сум/кг., окончательно (с учетом торга) – 4000 сум/кг., но счетчики фиксируют первую цену).

Да и потом, ИМХО важна не столько сама величина стоимости жилья, а ее динамика: а с этим показатель СЦП прекрасно справляется…

Кстати, за май 2013 года ожидается снижение СЦП ~ 0,5 - 0,7%%.

Edited 23.05.2013 04:58 by tigor

[Талами 2 563]

Поставите около каждой нотариальной конторе по мобильной лаборатории с полиграфом и наряд ОМОНа? Определяя СЦП и выясняя путем опроса риэлторов средний размер скидки...

А почему нельзя нотариусов опрашивать, обязательно ОМОН?

 

Вы правы, определенная методика, конечно, лучше чем диванные рассуждения ничего. Но вы наверняка знаете, что бид и аск в разные периоды могут отличаться на разные величины (к примеру бид - средняя цена сделки, оставаться на месте, а аск - меняться), и наоборот. Поэтому народ ждет реальных цифр, и между прочим, постепенно именно тут, на этой ветке, складывается отличная традиция приводить их.

[Larisa 26]

Здравствуйте. Кто из вас сталкивался с договором купли-продажи с отсрочкой платежа? теоретически возможен ли такой вариант: сейчас заключить договор на куплю-продажу с выплатой (можно даже большей части денег), а оформление отложить на 3 года (прописка у человека есть, покупать можно только через 3 года)? Думаю, что посыпятся предупреждения - "за три года все может измениться, продавец может умереть, уехать за границу и т.п.". Какие могут быть варианты на заданную тему? Спасибо.

[DOS 45 064]

сейчас заключить договор на куплю-продажу с выплатой (можно даже большей части денег), а оформление отложить на 3 года

А чем отличаются друг от друга выделенные?

Договор купли-продажи и есть оформление, если на договоре стоит подпись и печать Нотариуса.

[Larisa 26]

А чем отличаются друг от друга выделенные?

Договор купли-продажи и есть оформление, если на договоре стоит подпись и печать Нотариуса.

извините, не так выразилась. договор купли-продажи нотариус сейчас не оформит (три года должно пройти), а договор аренды с последующим выкупом или что-то такое?

[tigor 22 330]

А почему нельзя нотариусов опрашивать, обязательно ОМОН ?

 

Вы правы, определенная методика, конечно, лучше чем диванные рассуждения ничего. Но вы наверняка знаете, что бид и аск в разные периоды могут отличаться на разные величины (к примеру бид - средняя цена сделки, оставаться на месте, а аск - меняться), и наоборот. Поэтому народ ждет реальных цифр, и между прочим, постепенно именно тут, на этой ветке, складывается отличная традиция приводить их.

 

 

Оценил Ваш юмор :P .

Во-первых, ст.6 закона РУз «О нотариате»: «Нотариус, другим должностным лицам, совершающим нотариальные действия, а также лицам, которым о совершаемых нотариальных действиях стало известно в связи с выполнением ими служебных обязанностей, запрещается разглашать ставшие известные им сведения, в том числе и после прекращения трудового договора». И, во-вторых, не все указывают в договорах купли-продажи реальные суммы сделок.

 

Что касается величины Spread (разница между ценами Ask и Bid), то это и есть размер дисконта или скидки, которая определяется путём опроса риэлторов по проведённым ими сделкам. Именно корректируя СЦП на среднюю величину дисконта можно получить индекс стоимости жилья (средняя реальная цена продажи). Так, например, в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%.

 

Что касается реальных сделок, то даже приводимые здесь примеры не могут отразить реальной цены продажи, т.к. все квартиры по-своему уникальны (даже вид из окна влияет на цену или фиговые соседи), но Вы это сами лучше меня знаете… Так что это тоже не есть абсолютная истина, а дополнительная информация к размышлению. Что есть гуд, согласен .

[tigor 22 330]

извините, не так выразилась. договор купли-продажи нотариус сейчас не оформит (три года должно пройти), а договор аренды с последующим выкупом или что-то такое?

 

@Larisa, заключая договор аренды с последующим выкупом, Вы должны будете нотариально его оформить, платить налоги (8% от суммы аренды в этом году) и ежегодно подавать декларацию в налоговую инспекцию… :(

 

Гораздо проще оформить договор займа, предусмотренного ст.732 ГК РУз.(«По договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги…»

 

Согласно ст.733 ГК РУз: «Договор займа между гражданами должен быть заключён в простой письменной форме, если его сумма превышает десятикратный установленный размер минимальной заработной платы… Договор займа признается заключённым в письменной форме при наличии расписки заёмщика или иного документа, удостоверяющего передачу ему займодавцем определённой суммы или определённого количества вещей».

Образец договора займа между физическими лицами можно скачать в интернете.

 

Пример.

Гр.А имеет квартиру стоимостью 140 млн.сум и гр.Б желающий купить эту квартиру, но способный оформить куплю-продажу через 3 года.

Гр.А согласен продать эту квартиру и между гр.А и гр.Б заключается договор беспроцентного займа от 23.05.2013 года на сумму «большей части денег», например, на 100 млн.сум на три года: гр.Б (займодавец) передает в собственность гр.А (заемщику) деньги в размере 100 млн.сум. При этом гр.А обязуется возвратить деньги 22.05.2016 года в размере 100 млн.сум.

 

Затем (согласно ст. 347 ГК РУз. «Прекращение обязательства новацией»: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)» между гр.А и гр.Б заключается дополнительное соглашение к договору займа или это можно отразить прямо в договоре займа, о том, что в случае если гр. А не сможет вернуть в указанному сроку гр.Б сумму в размере 100 млн.сум, то гр.А обязан будет передать (в форме купли-продажи) принадлежащую ему квартиру в собственность гр.Б, при этом гр.Б обязан внести дополнительно 40 млн.сум к имеющейся сумме займа 100 млн.сум (согласно прилагаемой к настоящему договору расписке о получении гр.А от гр.Б денежных средств в размере 100 млн.сум, которая является неотъемлемой частью настоящего договора). Через 3 года гр.Б доплачивает гр.А 40 млн.сум, оформляется договор купли-продажи и тожественно сжигается договор о займе.

 

Чем хорош договор займа: может заключаться в простой письменной форме; гр.А остается собственником квартиры; гр.Б уверен, что через 3 года он сможет в любом случае вернуть свои деньги, даже если гр.А продаст квартиру (хотя есть возможность гр.Б поставить запрет на продажу квартиры гр.А).

 

Чем плох договор займа: гр.Б может отказаться от покупки квартиры и гр.А должен будет возвратить всю сумму (в отличие от соглашения о задатке, где последний в любом случае остаётся у продавца); необходимо определить по какому курсу будете проводить окончательный расчет: по фиксированному на 23.05.2013 года или по текущему на 22.05.2016 года; в случае составления договора займа в простой письменной форме и утере его гр.Б последствия для него могут быть весьма плачевными.

Edited 23.05.2013 16:54 by tigor

[MAKLER 14 160]

Думаю, что посыпятся предупреждения - "за три года все может измениться, продавец может умереть, уехать за границу и т.п.". Какие могут быть варианты на заданную тему ?

Будет правильно, если Вы откажетесь от данной аферы. Продавец реально может уехать, приказать долго жить, даже следуя совету tigor-а, договор займа также таит кучу опасностей, получение доверенности на продажу в течении 3-х лет также отпадает. Выход реальный один, договор купли-продажи на имя ваших родственников, близких друзей или знакомых, через 3 года, они продают/дарят квартиру Вам, больше вариантов нет...

 

это и есть размер дисконта или скидки, которая определяется путём опроса риэлторов по проведённым ими сделкам.

Что с меня взять, ну не верю я разным опросам риэлторов, собственников, да и вообще, итоговые данные возможно в легкую подтасовать, в чью-либо пользу

 

хотя есть возможность гр.Б поставить запрет на продажу квартиры гр.А

Частное лицо максимум на 10 дней, более долгий срок по решению суда, а для суда основание...

 

Чем хорош договор займа: может заключаться в простой письменной форме; гр.А остается собственником квартиры; гр.Б уверен, что через 3 года он сможет в любом случае вернуть свои деньги

Ой не говорите, через 3 года у продавца не останется денег, вложился неудачно, да мало-ли в жизни ситуаций, а представьте, через 3 года квартиры подорожали на 30-50 %, продавец тупо продаёт квартиру, с наваром, спокойно отдает покупателю сумму согласно договора, продавец с наваром, покупатель у разбитого корыта...

[Талами 2 563]

Во-первых, ст.6 закона РУз...

Мне казалось, если нотариус приведет некие цифры без называния фамилий и имен, это не будет разглашением - хватит района, типа, комнат и суммы.

[MAKLER 14 160]

Мне казалось, если нотариус приведет некие цифры без называния фамилий и имен, это не будет разглашением - хватит района, типа, комнат и суммы.

Представляю ситуацию, в комнату к нотариусу заходят продавец/покупатель, а там просьба: - Перед подписанием договора заполните опросник, с указанием реальной суммы

 

thalamix нотариус в 99,9% не знает реальной суммы по сделке, если кто не укажет стоимость в договор, да и то по рыночному курсу в сумах. Цена на квартиру складывается от множества причин, это планировка, материал, этаж и состояние, опять-же квартира в одном доме, на одном этаже, но с ремонтом, будет стоить дороже.

 

Нотариус спрашивает участников сделки о взаиморасчете между ними, в случае утвердительного ответа предлагает поставить подписи в договоре. Ему реально до лампочки, кто продал, за сколько, в какой валюте, есть договор - он его заверил.

 

Только приближенные к сторонам по сделке, а это маклеры, по большему счету могут дать реальные цены по городу, району, я даже собственнику не верю, несколько лет назад продавец одной квартиры приводит в пример квартиру через стенку, и называет мне цену на 5 000 больше той суммы, за которую я лично продал квартиру

[снежана 29]

Представляю ситуацию, в комнату к нотариусу заходят продавец/покупатель, а там просьба: - Перед подписанием договора заполните опросник, с указанием реальной суммы

 

thalamix нотариус в 99,9% не знает реальной суммы по сделке, если кто не укажет стоимость в договор, да и то по рыночному курсу в сумах. Цена на квартиру складывается от множества причин, это планировка, материал, этаж и состояние, опять-же квартира в одном доме, на одном этаже, но с ремонтом, будет стоить дороже.

 

Нотариус спрашивает участников сделки о взаиморасчете между ними, в случае утвердительного ответа предлагает поставить подписи в договоре. Ему реально до лампочки, кто продал, за сколько, в какой валюте, есть договор - он его заверил.

 

Только приближенные к сторонам по сделке, а это маклеры, по большему счету могут дать реальные цены по городу, району, я даже собственнику не верю, несколько лет назад продавец одной квартиры приводит в пример квартиру через стенку, и называет мне цену на 5 000 больше той суммы, за которую я лично продал квартиру

 

у меня так было раз десять,причем когда задала вопрос продавцу,он мне говорит-А пусть завидуют что так дорого продал:):)

[Larisa 26]

to makler, to tigor спасибо за советы.

[Талами 2 563]

thalamix нотариус в 99,9% не знает реальной суммы по сделке....

Спорить не стану, это были предположения. Как наблюдатель я лишь хотел бы видеть эти цифры, вне зависимости от источника.

 

К слову о факторах, с одной стороны - много ремонта в окрестных домах, видимо есть уверенность у кого-то в рентабельности (в нашем районе сдают много). С другой стороны - на самом высшем уровне российских официальных кругов звучат предложения упростить процедуру миграцию в Россию русскоязычного населения, родившегося в СССР. Ждем четвертую волну миграции?

[tigor 22 330]

С другой стороны - на самом высшем уровне российских официальных кругов звучат предложения упростить процедуру миграцию в Россию русскоязычного населения, родившегося в СССР. Ждем четвертую волну миграции?

 

Уважаемый thalamix, может Вы перепутали «четвертую волну миграции» с четвертым дном на рынке недвижимости?

В РУз было две волны ушедшей миграции: первая –сразу после распада СССР (ее пик приходится на 1992 год, когда из республики выехало 424 086 человек) и вторая – после финансового кризиса 1998 года - занимает значительный отрезок времени 1999-2008 гг. (пик второй волны 2005 год, тогда выехало 246 386 человек). Всего за 1991-2012 гг. из республики выехало 5 395,8 тыс.человек.

 

 

Действительно, с 1 января 2013 г. в РФ действует новая программа содействия добровольному переселению соотечественников.

Глава ФМС РФ Ромодановский в своем интервью 22.01.2013 года сказал: «Руководством страны поставлена задача обеспечить миграционный приток в Россию на уровне около 300 тысяч человек в год, в том числе, за счет привлечения на постоянное жительство в Россию соотечественников из ближнего и дальнего зарубежья, квалифицированных иностранных специалистов и перспективной молодежи».

 

Интересны также результаты исследования (если ссылка не открывается, то статью можно прочитать тут) положения и миграционных настроений российских соотечественников, проживающих за рубежом, которое проводилось по заказу МИД РФ. Так, «в Узбекистане, занимающем по численности русского и русскоязычного населения второе место в Центральной Азии (около 1 млн. чел.), на переезд в Россию ориентированы 58,7% соотечественников», т.е. в ближайшие года три только в РФ намерено выехать на ПМЖ около 600 тыс.чел. – это примерно на уровне сложившейся ушедшей миграции за последние годы.

 

Т.е., даже при создании благоприятных условий для миграции, ушедшая миграция будет оказывать примерно такое же влияние на рынок недвижимости, как и в настоящее время. Триггером для ускорения внешних миграционных процессов и, соответственно, оказания существенного влияния на рынок недвижимости может явиться результат «Выборы-2015»…

Edited 25.05.2013 09:38 by tigor

[Талами 2 563]

Уважаемый thalamix, может Вы перепутали «четвертую волну миграции» с четвертым дном на рынке недвижимости?

Четвертого дна не существует же

Статистика интересная. Чисто субъективно мне казалось было три - 1992, 1998-99, 2008. В последнюю "волну" стали уезжать уже представители титульной нации, включая меня самого, перед самым кризисом. Может из-за этого официально этого не видно - мы ехали по турвизам. Из всех моих знакомых, соседей и друзей, уехавших тогда (около 10 человек) вернулись двое, включая меня, кому не повезло оказаться в отраслях, так или иначе связанных с финансами или недвижкой.

 

Чисто случайно я тогда не продал дом (тупо не нашел клиента), а были такие кто продавал.

 

Но, повторюсь, это чисто субъективно, когда я в третий раз явно видел, что повально все окружающие меня работоспособные, русско-англоговорящие кадры стихийно стали рассматривать всерьез вопрос эмиграции.

 

Какой статистикой померить всех нелегалов, не выписавшихся с мест проживания, я не знаю.

 

такое же влияние на рынок недвижимости, как и в настоящее время.

Спорно. Новая волна может качественно отличаться. Причем речь не об уже принятой программе, а о тех словах, которые Путин озвучил на неделе, т.е все еще в проекте. Там получается что те, кто сносно говорит на русском, не имеет проблем с законом и родился в СССР - велкам, причем паспорт чуть ли не сразу. Естественно, противников там много. Но какой-то выхлоп будет, если помнить кто такой Путин и учесть, что отношение к узбекам там в принципе не самое плохое.

 

Да чего греха таить, будь у меня уверенность, что у меня по приезду будет норм. работа и устроит место, я б сам наверно еще раз решился

 

Вряд ли это обрушит цены на недвижку - слишком уж дорогие стройматериалы и работа строителей. Но при худшем раскладе стоять бид будет еще долго, вот о чем я, может даже не догоняя инфляцию.

[tigor 22 330]

Четвертого дна не существует же

Правильно ... Еще раз убеждаюсь, что Вы внимательно следите за рынком недвижимости

 

Чисто субъективно мне казалось было три - 1992, 1998-99, 2008.

 

thalamix, возможно Вы и правы, т.к. в отчеты статорганам попадают те лица, которые выписались и пересекли границу республики… Правы Вы и в том, что поток выезжающих увеличивается в кризисное время…

 

Какой статистикой померить всех нелегалов, не выписавшихся с мест проживания, я не знаю.

Перефразируя В.И.Ленина: "Есть такая партия статистика!"

 

Что касается работающих в РФ, сохраняющих гражданство РУз и узбекистанскую прописку, то можно сослаться на данные ФМС РФ: сведения в отношении иностранных граждан, находящихся на территории Российской Федерации, в половозрастном разрезе (по состоянию на 31 марта 2013 г.) говорят, что в РФ находятся 2 294 397 чел. – граждан РУз (из них 1 875 319 мужчин и 419 078 женщин).

 

В отношении работающих в РК, РК и других дело, конечно, запущеннее. Есть разные оценки и приводить их здесь я не буду…

 

Новая волна может качественно отличаться.

"Будем посмотреть" (с.)

[Smik 795]

Интересно значит бывают риэлторы и бывают аналитики рынка недвижимости. Вот у нас узбеки работают водила ми на маршрутках в 2 смены зарабатывают 60-80т, тратят мало, живут по 10 в однушке, думаю они и есть основные покупатели и движущая сила невидиги в РУ.

[Немой 34 827]

Интересно значит бывают риэлторы и бывают аналитики рынка недвижимости. Вот у нас узбеки работают водила ми на маршрутках в 2 смены зарабатывают 60-80т, тратят мало, живут по 10 в однушке, думаю они и есть основные покупатели и движущая сила невидиги в РУ.

У нас, например, еще есть токари, слесари, фрезеровщики, механики, крестьяне, рабочие, строители, плотники, и т.д. и т.п. А у вас?

[hocum 5 671]

Вот у нас узбеки работают водила ми на маршрутках в 2 смены зарабатывают 60-80т, тратят мало, живут по 10 в однушке, думаю они и есть основные покупатели и движущая сила невидиги в РУ.

Чот я Вас не понял, о чом Вы ?!

[Немой 34 827]

Чот я Вас не понял, о чом Вы ?!

Россиянин решил повысить себе самооценку. Этот еще вежливый.

[Smik 795]

С сам оценкой все норм, хотел спросить из каких так сказать источников складывается доход аналитика рынка недвижимости в РУ?

[Немой 34 827]

С сам оценкой все норм, хотел спросить из каких так сказать источников складывается доход аналитика рынка недвижимости в РУ?

А фиг его знает, как у них там, на Украине

 

Smik, если серьезно, зачем тебе это?