Posted 18.01.2016 19:08 Сейчас еще парочку таких выводов по районам, и усе @arteto, центр пойдет ? По центру цены выросли ~ на 5 тыс., по расширенному центру - на 4 тыс.В ноябре-декабре спокойно находили убитые трешки 2-3 этаж (москва) на Ц-1 за 75 тыс. Сейчас - 80 тыс. окончательно. (раньше такие на убитые были стартовые цены). Щас старт таких хат 82-88 тыс. (в зависимости от аппетита хозяина). Вопрос: - А что цену-то подняли? Мы же в прошлом году в конце года смотрели эту квартиру? Цена-то другая была... Ответ: - А вы доклад Президента слышали? - Намечается массовый снос частных домов... - Как вы работаете?! Риэлторы называются, цены с декабря начали расти! Один ответ выделю особо: - Ниже чем в прошлом году гастры денег не заработают, следовательно присылать они будут больше, чем в прошлом году. - Но там же безработица среди своих (это я воспользовался материалом Тайгора )? - Вот именно, сейчас освобождаются места на которых раньше работали русские (которых зарплата не устраивает) и украинцы (хохлы все в Европу потопали), вот их места и занимают наши джигиты. - А как же цена на нефть? - А об этом пусть казахи думают... Кстати, этот чел не простой обыватель . 5 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 18.01.2016 19:25 Сейчас - 80 тыс. окончательно. Сделки есть по этим ценам? А по 75 до этого были? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 18.01.2016 22:22 (edited) Да вообще-то писал об этом. У нас очень фрагментированые источники, с сильно разной достоверностью, а официальными данными, уж простите Тигор за недоверие к ним, как бы помягче... надо уметь пользоваться, а я не Тигор . Поэтому судить о платежеспособности вы можете только по факту - как покупатели реагируют на изменение самого предложения. Например соотносить обращения/сделки - пять раз спросили, один раз купили. За фактами уже к "горячим финским парням" - Артето, Маклеру, Днепру сотоварищи. Про гастропоток тоже писал - это от 5 до 10 процентов от ВВП (мы всегда замеряем поток по России, а мигранты есть во многих других странах тоже). Это очень много. ВВП - это все что мы с вами за год тут сделали/оказали услуги, соответственно, пока мы это делали, нам приходилось рассчитываться (обмениваться) за сырье/компоненты. Деньги, присылаемые гастерами, в обмене не участвовали, они свободны от обязательств и просто тратятся, увеличивают денежную массу. И если совсем упрощенно, утрируя скажем свободных для спекулятивного роста цен после продажи всего объема ВВП у нас осталось за минусом названных сумм, потраченных на сырье/компоненты - 10% от ВВП (ровно столько же, сколько присылают гастеры). Остальное вычислить уже несложно. Прямое влияние на графиках увидеть трудно, так как цепочка гастеры-их близкие-торгаши на базаре/автосалоны/прочая торговля-покупатели длинновата, и везде может наблюдаться накопление (непредсказуемый временной лаг). Но оно есть, таково мое мнение. Я немного о другом (в т. числе о том, что bux назвал "моей "теорией" ). Я имел наглость видвинуть три тезиса: 1. Цену товаров диктует не продавец , а покупатель ( своей платежеспособностью), особенно в "чистом" рынке (без диктата ПКМ , хокима, базаркома) 2. Изменения платежеспособности (при стабильности прочих условий) можно определять по динамике цен на группу товаров массового спроса. 3. Интергрированный коэфф. влияния факторов (гастеры, курс и т.п.) равен 0, 25 ( по данным 10 мес 2015 г) Интересовало насколько оправдан сам подход и методика вычислений. По п.1, сам боюсь , что слямзил у Маркса ( надо полистать на досуге, чтоб и "очиститься" и укрепить выводы). Этот не столь важен (а то совсем уйдем в сторону). По п. 2, в условиях недоверия к достоверности данных (напр. ВВП, исчисленое в сумах или то же, но по госкурсу и др. причинам) или их отсутствия я считаю можно (вынуждены) пользоваться предложенным. Тем более "классическая" метода определения платежеспособности (ч-з сравнение ВВП и производных) - это как "прогноз погоды на вчера" , т.е когда поезд ушел и на маневры уже нет времени. Мой же вариант (хоть и не идеален - цены могут скакать и от других причин) в определенных условиях дает представление о "потенции" участников рынка так сказать онлайн ( через неделю или пусть месяц). Сомнения естессно еще есть (одна голова -хорошо , а куча - лучше), плюс доработка , определение границ и условий применения. Но если у большинства нет принципиальных возражений , то в условиях безрыбья ..думаю и такое сойдет. Тем не менее , спасибо за ответ. @Val, спроса или предложения? Если спроса, то таких данных ни у кого нет. Косвенно можно судить по количеству заключенных сделок, но и это будет не точно. Если предложений, то я приводил график кол-ва предложений - резких изменений там нет . Ну конечно речь о "предложении" , пардон, опечатка (описка). Просто тут постоянно твердят "скока просят" вот и засело в голове и вертиться "спрос"(просят)j. В посте , на который сослался (про "примерно 4 тыс") видно о чем речь. А спрашивал , в предположениии,что декабрьское падение могло быть из-за изменения размера предложения. Но раз оно стабильно, то это упрощает анализ и мы можем вернуться к прежним трем факторам ( гастропоток, курс, "телеграммщики"): Первый из них остается видимо самым весомым (дажи при том , что , согласен с Талами, - он не тока из РФ). А теперь , с учетом Ваших - 15,9% (возьмеме 16) , то интегрированный коэф. влияния этих факторов можно подкорректировать (он как видим колеблется от 0,25 до 0,32 или принять за мах =0,32). А в нем уже "сидят" и влияние психофакторорв (скачки курса и кошмарики и даже то, что нам неизвестно или невозможно учесть). Т.е. если напр. гастропоток уменьшился наполовину (50%), а СЦП упало на 16% , то это грубо означает , что даже если гастропоток совсем прекратится (станет =0), то согласно Вашим данным и предложенной методике расчета коэф. влияния, падение нашей СЦП ограничено 32% (560 у.е\ квм , в расчете от мах - февр 2015 ). Но такое очень маловероятно.... Любителей переживать по поводу цен на нефть , курса рубля, цен недвиги в РФ и т.п прошу обратить внимание , что в этом коэффициенте влияния на нашу СЦП они уже представлены (охвачены, учтены суммарно). Разумеется это не претендует на точность , но для грубых прикидок - все же кой-какая, но конкретная цифрА (и на основе вполне реальных данных, пусть хоть не безупречных, но др. нет). Прошу это учесть , перед выкладыванием очередных "страхов" из ТВ-новостей и соответственно - вопросов ("ах , что теперь будет ?"). Переходите на язык цифр (трезво оценивайте , занимайтесь йогой-медитацией, берегите нервы) Dnepr, похоже Ваши клиенты не читают этот форум (и MAKLERа, Bublika, ii-huma...)..."пребывают в заблуждении" ЗЫ. Пожалуй и я , вслед за BUBUKой, - на каникулы, на пару недель ( дел накопилось). Удачи всем Edited 18.01.2016 22:35 by Val 5 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 04:47 @Dnepr, https://news.mail.ru/economics/24567031/?frommail=1 А что Ташкент? Ташкент в рост пошел 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 05:49 с товарищем из россии говорил у них тоже когда зопа наступать стала и бакс подрос а хаты упали все побежали скупать хаты, ну у кого денег было разумеется, тем самым затык в продажах оживился и цены вроде как снова вверх пошли. ну народ хаты скупил и тютю. ща стояк еще хуже чем был до того. т.е. выглядело это как отскок от затяжного падения но отскок далеко не на уровень, на который упало, что собссно значит чисто по матану что падать будет дальше. оно самое на данный момент как бэ и происходит там. Мы повторим эту же траекторию движения рынка недвижимости только со сдвигом во времени, сейчас те кто скупил на локальном дне пытаются выйти в кэш, ИМХО их ждет жестокое разачаравание , у нас конечно свой путь, но законов экономики никто не отменял. http://www.forbes.ru/news/310571-bank-jpmorgan-chase-ukhudshil-prognoz-po-nefti-do-3125 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 06:02 (edited) Мы повторим эту же траекторию движения рынка недвижимости только со сдвигом во времени, сейчас те кто скупил на локальном дне пытаются выйти в кэш, ИМХО их ждет жестокое разачаравание , А если у этих людей не горит с продажей? Если их большое кол-во? Если они искусственно поднимут цены(чтобы сорвать кэш), остальные попрутся за ними? У нас город не большой, не Москва... Один слух что поднялись цены, все автоматом поднимут, менталитет такой, плюс у нас не любят дешево что то продавать, мах навара хотят:)... Не взирая на рынок... А покупатель на этом ажиотаже цен, побоится и начнет покупать Скорее такой сценарий на осень... Законы экономики в нашей стране Меня больше беспокоит новострой в Ташкенте, точнее масштабы его строительства , вот он может повторить участь других столиц... Вот это мне не дает покоя, долго ли хозяева новостроек будут держать цены, или они так уверенно строят, знают и ждут какое то постановление... Без приколов новострой в Ташкенте (если ничего не изменится) может оказаться дешевле вторички со свякими откатами начнут продавать, через таниш-билиш Edited 19.01.2016 06:11 by arteto 2 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 06:44 (edited) - Намечается массовый снос частных домов... При такой реконструкции мы будем иметь: Земельные участки в черте города (где не планируется снос), а также в ближайшей бетонке - цены такие, как будто под землей нефти скважина или золото имеется Ну и соответственно рост самих участков земли с готовым строением... Этого у нас не отнять - любят наши на участках жить... То что цены на землю будут только расти, это по моему факт...Даже цены на строй материалы в данном случае не играют никакой роли... Edited 19.01.2016 06:47 by arteto 4 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 07:39 1. Цену товаров диктует не продавец , а покупатель ( своей платежеспособностью), особенно в "чистом" рынке (без диктата ПКМ , хокима, базаркома) 2. Изменения платежеспособности (при стабильности прочих условий) можно определять по динамике цен на группу товаров массового спроса. 3. Интергрированный коэфф. влияния факторов (гастеры, курс и т.п.) равен 0, 25 ( по данным 10 мес 2015 г) 1. Есть даже выражение "голосовать рублем".2. Только надо учитывать и натуральные показатели. К примеру вчера 4 шт по 5 руб, сегодня 5 шт по 4 руб = спрос тот же, хотя цены упали и наоборот. Благосостояние народа в целом легко проследить в противоположном секторе - предметы роскоши для среднего класса (в нашем случае дорогая недвижимость), но и тут есть свои нюансы, нужно знать вследствие чего происходят изменения - расслоение по доходам или еще что. У нас с каждым годом все больше разрыв в ценах на импортные товары и местное (вспомните ваш грузовик картошки), поэтому сколько после базара остается на накопления квартиру предсказать все труднее. В целом - да, чем дешевле базар, тем ближе квартира. 3. Не знаю что сказать. Слишком упрощенно. Я бы дал коридор от 0,1-0,5. Переходите на язык цифр Одно из важнейших открытий касательно экономики конца 20-го века (Ноб.лауреат Дж.Акерлоф) говорит о том, что люди далеко не всегда поступают рационально. Чувствовать нерв тоже важно. Удачных выходных! 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 08:02 Если они искусственно поднимут цены(чтобы сорвать кэш), остальные попрутся за ними?...А покупатель на этом ажиотаже цен, побоится и начнет покупать Если покупателей будут на 20% хотя бы меньше, чем предложенных квартир спекулянтов инвесторов, все провалится еще хуже + естественных приток предложений. Потому-что инвесторы сожрут деньги, которых бы хватило, скажем на 100 квартир, продав 70 квартир (цены то выросли, а платежеспособный спрос тот же). Останутся 30 квартир без денег, доставшихся относительно легко, до зверского курса. И вот им придется уж совсем тяжко, ибо в новых условиях доллар уже идет за 2.5 прежних по времени и усилиям, а темп предложения тот же, по нему факторы не поменялись вроде. А нет так нет. Пишу все это и сам удивляюсь, неужели на форуме стали думать наконец о таких мелочах как "есть ли деньги у покупателей". новострой в Ташкенте (если ничего не изменится) может оказаться дешевле вторички Здравая мысль. Причем не построенный по смете уже дешевле. 2 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 08:22 Меня больше беспокоит новострой в Ташкенте, точнее масштабы его строительства , вот он может повторить участь других столиц... Вот это мне не дает покоя, долго ли хозяева новостроек будут держать цены, или они так уверенно строят, знают и ждут какое то постановление... Без приколов новострой в Ташкенте (если ничего не изменится) может оказаться дешевле вторички со свякими откатами начнут продавать, через таниш-билиш в новострое тоже есть несколько моментов. и их легко осуществить еще толком никто не "наказывал" новострой. если взять и конкретно покопаться в документации и технологии строительства и в результатах..... сразу часть застройщиков будет вынуждена продавать по очень сниженным ценам готовые здания, так как качество строительства низкое. отсюда имеем на выходе автоматом: 1 качественный новострой со стабильно высокими ценами. 2 вторичка со стабильной непадающей ценой, так как ее прочность прошла проверку временем. 3 и удешевленный новострой, который могут даже в скоре признать аварийным!!! тут уже будет вмешательство и расследования... пара разорившихся фирм.... опять будет расти на глазах рынок страхования.... очень даже правдоподобная модель развития ситуации так что по поводу цен на первичку.... тут еще все только начинается я лично себе бы никогда даже в подарок не взял бы недвигу на юнус абаде в р-не "райгаза". дом у дороги который год назад построили. там даже кладка кирпича :facepalme: :facepalme: далека от горизонтальной. если снять штукатурку это будет все видно. а это будут трещины. 3 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 10:20 Сделки есть по этим ценам? Пока интересуются и хотят убитые за 70 и с евро за 100 Но ниче созреют А по 75 до этого были? 20 ноября выскочил ташкентский инвестор купил 2 хаты, 15 декабря - ташкентский купил 1 хату (для ремонта и сдачи в аренду) Dnepr, https://news.mail.ru...031/?frommail=1 А что Ташкент? Ташкент в рост пошел Я однажды казахскому товарищу ответил, теперь на мякине не проведете А "за всю Одессу" сказать не могу, я ж не Маклер чтобы по ценам на Высоковольтном судить о всем городе. Хотя общаясь с сотоварищами прихожу к выводу, что как минимум цены по городу думают "куды идти" На этой неделе все отмечают активизацию спроса. 5 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 10:54 так, в начале года и в сентябре недвижимость по любому дорожает, не? сами же тут писали что это традиция 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:12 Пишу все это и сам удивляюсь, неужели на форуме стали думать наконец о таких мелочах как "есть ли деньги у покупателей". Иногда у меня возникает чувство что сижу на форуме жителей Люксембурга или прости Хосподи, Монако... ЗЫ предлагаю сделать анонимный опрос, с 2 вариантами ответов: 1 Да 2 Нет Вопрос: Располагаете ли вы достаточными средствами для покупки недвижимости в Ташкенте? Думаю картина сразу прояснится... ЗЫ знакомый купил 1 комнатную квартиру на Кадышева за 9000 уе. Оформил сегодня. Понятно что требует ремонта. 7 этаж. 5 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:12 Иногда у меня возникает чувство что сижу на форуме жителей Люксембурга или прости Хосподи, Монако... ЗЫ предлагаю сделать анонимный опрос, с 2 вариантами ответов: 1 Да 2 Нет Вопрос: Располагаете ли вы достаточными средствами для покупки недвижимости в Ташкенте? понты и мечты никто не отменял. 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:32 В Олмазарском районе бум продаж, описал продажи выше, вот еще 4/2/4 каракамыш 2/1 55000 Чистая 2Х6 купили для себя ташкентские 1/1/4 каракамыш 1/4 2Х3 19000 на руки + оплата долгов 1500 купил выкупщик 2/2/4 каракамыш 2/1 ремонт 32000 2Х6 2/4/4 каракамыш 2/1 ремонт 30000 2Х6 областные взяли Не помню писал выше или нет 5/1/4 2Х6 убитая каракамыш 2/1 за 55000 ЗЫ знакомый купил 1 комнатную квартиру на Кадышева за 9000 уе. Оформил сегодня. Понятно что требует ремонта. 7 этаж. Галерейка? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:33 Галерейка? Да, вроде так называется... 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:35 Да, вроде так называется... Если Галерейка, то хорошо взял... Если быв. общага тоже неплохо ЗЫ предлагаю сделать анонимный опрос, с 2 вариантами ответов: 1 Да 2 Нет Вопрос: Располагаете ли вы достаточными средствами для покупки недвижимости в Ташкенте? Предлагал не раз... Надо Диму Белого попросить... Хорошо было бы опрос провести... 2 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:37 - Как вы работаете?! Риэлторы называются, цены с декабря начали расти! Один ответ выделю особо: - Ниже чем в прошлом году гастры денег не заработают, следовательно присылать они будут больше, чем в прошлом году. это смотря в чем. если учесть что рубь по 80 за бакс то в баксах они ниже точно заработают. процентов на 18 меньше. если вообще что-нибудь заработают. мне нравится ваш оптимизм. жаль что он от реалности достаточно далек. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:38 Слышал что дали задаток за 2/2/4 Ц 13 за 42000 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:39 Если Галерейка, то хорошо взял... Если быв. общага тоже неплохо Предлагал не раз... Надо Диму Белого попросить... Хорошо было бы опрос провести... однушки на лисунова вродь по 16 видал. но это не ганарейка. и там квадратура вродь 45 была. не уточнял. а мне кстать нравятся галерейки. особенно те что на ц5 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:42 @BUBUKA,Главное чтобы за первичку шапку, кепон, тюбетейку не просили как подешевеет а мне кстать нравятся галерейки. особенно те что на ц5 мне нет, там контингент не айс + 60-70% хаты однушки на лисунова вродь по 16 видал. но это не ганарейка. и там квадратура вродь 45 была. раньше от 21000 и выше стоили 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 11:58 ганарейка Ц 13 Кстати, да. Хорош уже по Каракамышам шляться, возвращайтесь домой, в центр Хоть и передумал тут брать, но все ж интересно, как наша "элитная " Госпиталка по динамике и ценам продаж? Предлагал не раз... Думаю картина сразу прояснится... Ну не знаю... тут 40% продают, 40% посредники, и 10% любителей ужастиков, остальные мимокрокодилы... 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 12:02 Кстати, да. Хорош уже по Каракамышам шляться, возвращайтесь домой, в центр Хоть и передумал тут брать, но все ж интересно, как наша "элитная " Госпиталка по динамике и ценам продаж? Специально для Вас уже этой весной 2/3/4 Ц 15 Евро-ремонт реальный за 50000 Что скажите? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 12:03 (edited) @BUBUKA,Главное чтобы за первичку шапку, кепон, тюбетейку не просили как подешевеет шесть лямов стоит метр в домах вдоль мкада. с кирпичами покрытыми солью. штука метр кругом бегом. да ну их в пень! за штуку метр можно чо получше присмотреть. правда один нюансик там вродь как пластиком можно платить.. Edited 19.01.2016 12:03 by Bublik 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 19.01.2016 12:06 шесть лямов стоит метр в домах вдоль мкада. с кирпичами покрытыми солью. штука метр кругом бегом. да ну их в пень! за штуку метр можно чо получше присмотреть. правда один нюансик там вродь как пластиком можно платить.. На ткаде от 400 до 550 реально найти... И качество норм, Ибн Сино к примеру, достойная стройка, есть еще пару вариантов 2 Share this post Link to post Share on other sites
