Posted 12.05.2016 17:05 А можно где нибудь взять кредит на покупку дома, под залог покупаемого дома? Или взаймы у какой нибудь "конторы" взять? Вообще, какие сейчас проценты по таким кредитам, займам. Не хочу брать под залог дома в котором живу. Это как? Прости...не совсем понял... Банк даёт кредит, и пока кредит не будет погашен, Ваш дом является собственностью банка. Каким образом Вы хотите *всучить* этому банку, его же кредит как залог? В любом коммерческом банке. Ипотечный кредит. Выдаётся под залог покупаемого дома. А какая разница, иппотека или кредит? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 13.05.2016 10:07 А какая разница, иппотека или кредит? Ипотека - залог- покупаемое жилье, кредит - не всегда (но наши банки на покупку жилья дают только ипотечный) 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 13.05.2016 10:51 Ипотека - залог- покупаемое жилье, кредит - не всегда (но наши банки на покупку жилья дают только ипотечный) А в валюте они могут дать или только перечёсом в нацвалюте? Просто хозяин хочет валюту. В любом коммерческом банке. Ипотечный кредит. Выдаётся под залог покупаемого дома. Спасибо 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 13.05.2016 11:05 А в валюте они могут дать или только перечёсом в нацвалюте? Просто хозяин хочет валюту. Спасибо В валюте не дают. 20-30% вносите налом вы сами, вся сумма по дог. Перечисляется на счет продавца... 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 06:44 Вообще, какие сейчас проценты по таким кредитам, займам. как пример на сайте застройщика есть калькулятор по ипотеке http://www.mbc.uz/building/19 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:08 Ипотека - залог- покупаемое жилье, кредит - не всегда (но наши банки на покупку жилья дают только ипотечный) Не совсем понял...как можно заложить не своё* под залог? Или то что есть у покупателя вообще,всё его имущество? Это не совсем хорошо, жизнь может по разному сложится,знаете...от сумы и от ....не зарекаются, и всё пойдёт прахом. Единственно, видимо какие то условия выплат при этом обговариваются. Иначе банк по любому выигрывает? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:14 Не совсем понял...как можно заложить не своё* под залог? Или то что есть у покупателя вообще,всё его имущество? Это не совсем хорошо, жизнь может по разному сложится,знаете...от сумы и от ....не зарекаются, и всё пойдёт прахом. Единственно, видимо какие то условия выплат при этом обговариваются. Иначе банк по любому выигрывает? Банк выигрывает всегда!!! Не свое в залоге - никому не продадут, так как оно вами в процессе выкупа...но и вы не владелец пока не программе кредит на его выкуп выданный 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:19 Не совсем понял...как можно заложить не своё* под залог? короче. участвуют 3 стороны: продавец, покупатель и банк. за покупателя расплачивается банк, продавец сразу берет свои деньги на пластик и смывается. теперь новый неполноценный хозяин недвижимости 10 или 15 лет ишачит и платит банку сначала проценты кредита, а затем и погашает тело кредита 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:31 Вот по калькулятору , например, выход платить 6 миллионов с копейками в течение 10 лет. Так в течение 10 лет и будет 6 лямов ? И корректировки из-за курса не будет ? 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:36 Банк выигрывает всегда!!! Не свое в залоге - никому не продадут, так как оно вами в процессе выкупа...но и вы не владелец пока не программе кредит на его выкуп выданныйвсе же банки проигрывают даже когда залог оформлен без нарушений ( оценка произведена честная и сам кредит без " шапок"))) но как только заемщик перестает обслуживать кредит ( платить проценты и гасить тело кредита) то для банка начинается процесс ухода в " минус" и чем дольше он идет тем больше банк платит. А для реализации проблемного актива нужно достаточно долгое время ( только на подготовку и оформление документов надо минимум пол года ) а при затягивании процесса заемщиком можно проблемный актив держать год- два. Когда все же банку достается актив и он готов к реализации то его стоимость складывается из самой цены и плюс все минусы расходы банка. И цена становится совсем не рыночной ( а с учетом того что неплатежи по кредитам массово идут в кризисные времена вот тут банки и начинают " валиться". Хотя в Узбекистане банки кредитующие массово это государственные ( или с большей долей) то с одной стороны валить их не реально а с другой принятие решения о дисконте в реализации проблемных активов никто не хочет принимать. хотя такими объектами с их завышенной балансовой стоимостью можно поднимать активы банка:) 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:41 И корректировки из-за курса не будет ? могут меняться проценты в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ емнип. например, выход платить 6 миллионов с копейками в течение 10 лет. Так в течение 10 лет и будет 6 лямов ? если процентная ставка повысится, сумма изменится в бОльшую сторону. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 07:52 все же банки проигрывают даже когда залог оформлен без нарушений ( оценка произведена честная и сам кредит без " шапок"))) но как только заемщик перестает обслуживать кредит ( платить проценты и гасить тело кредита) то для банка начинается процесс ухода в " минус" и чем дольше он идет тем больше банк платит. насколько я знаю, за неплательщиков отдуваются честные плательщики сами того не зная, банк свои издержки тупо раскидается по ним. тем более, не будет платить кредитор, заставят поручителя платить за него. еще банк требует от кредитора застраховать свою платежеспособность. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 08:02 Alexll, что то у тебя ответ слился в цитату Банк не идет в минус, тк для ипотеки использует свои ресурсы, а не ресурсы ЦБ или др.целевых фондов...собственные ресурсы банка в минусе это минусовой корр.счет. Видели чтобы банк выходил на нач.отч.мес.с минус.корр.сч.? Нет, к конечно. К тому же все кредиты и Ипотека в т.ч. обязательно страхуются. Кроме того, если залог подлежит реализации (который покрывает 125-130%% кредита ), то в рыночных условиях банк всегда выигрывает, даже если он его через полгода- год будет продавать: 1. Ипотека оформляется в сумах, а как всем известно, недвига - это валютный ресурс, причем самый ликвидный 2. Торги залога идут вере биржу и в любом случае банк свое с лихвой получит. 3. У каждого банка есть страхование рисков и НЗ.. Банк застрахован со всех сторон, еще и моральными аспектами: любой заемщик будет стараться любыми путями погасить кредит, хотя бы потому что сумма выплач.%% не улетела на ветер Та что в минус банку уйти очень "тяжело" 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 10:27 (edited) Alexll, что то у тебя ответ слился в цитату Банк не идет в минус, тк для ипотеки использует свои ресурсы, а не ресурсы ЦБ или др.целевых фондов...собственные ресурсы банка в минусе это минусовой корр.счет. Видели чтобы банк выходил на нач.отч.мес.с минус.корр.сч.? Нет, к конечно. К тому же все кредиты и Ипотека в т.ч. обязательно страхуются. Кроме того, если залог подлежит реализации (который покрывает 125-130%% кредита ), то в рыночных условиях банк всегда выигрывает, даже если он его через полгода- год будет продавать: 1. Ипотека оформляется в сумах, а как всем известно, недвига - это валютный ресурс, причем самый ликвидный 2. Торги залога идут вере биржу и в любом случае банк свое с лихвой получит. 3. У каждого банка есть страхование рисков и НЗ.. Банк застрахован со всех сторон, еще и моральными аспектами: любой заемщик будет стараться любыми путями погасить кредит, хотя бы потому что сумма выплач.%% не улетела на ветер Та что в минус банку уйти очень "тяжело" банки с минусовым кор счетом в областях почти все. Реальность современного положения.Активы банка это в первую очередь средства как юр лиц так и вклады физ лиц на счетах. Все мы знак как не любят банки возвращать вклады ( проценты и то стараются обратно на счет все положить). Часть активов это как раз такое залоговое имущество банка ( по сути любая сумма в ипотеке является активом банка и даже проценты по ней). Даже если при оценке имущества перед ипотечной сделкой все было сделано честно и допустим квартира оценена в 100 млн сумм и требует кредита в 80 млн ( 20%-первый взнос). Срок 25 лет. Заемщик исправно платил проценты и тело кредита и в итоге через 5 лет он должен тебе 80 млн ( обычно чуть больше хотите можете посчитать на калькуляторе ипотечном ), и тут наша нынешняя ситуация и с $ и с ценами на недвижимость. Доллар подрос но и цена упала и поймав цену привлекательную можно и выкупить чужую квартиру на аукционе. Но есть несколько моментов. Это время. Просрочка любого рода в бухгалтерии считается очень дорого и проценты и штрафы могут за год два ( пока реально добьются решения о реализации) могут повысить стоимость квартиры виртуально опять до 100 млн. И если общая экономическая ситуация в это время не улучшиться то продать ее будет сложно...даже через биржу:). Пс. Нз у банков есть... Виртуально)) их и тратить не будут так как их нереально по факту потратить) Edited 28.05.2016 10:40 by AlexII 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 10:38 Да и еще. Как только у банка выходит просрочка и кредит переходит в разряд проблемных то автоматом ему надо из свободных собственных средств резервировать на своем счете ЦБ штрафные проценты за этот кредит . Если обычно это 10-15% от суммы то при просрочке еще 10% а после ежегодной проверке ЦБ добавят обычно еще 10% минимум) в итоге цена реализовываемого имущества будет +130% и на эту цену будут капать и проценты и штрафы. А теперь самое интересное.как заемщик будет решать... Если он понимает что его квартира стоит реально дешевле чем он за нее должен? И ем трудности с обслуживанием кредита ( ведь на дворе кризис как помним и не у всех все хорошо) то у него есть масса вариантов как долго затягивать процесс. Очень сложно банку " выгнать на улицу " молодую семью еще и с ребёнком. А ем глава семьи будет правильно себя вести то жить он там может год два платить только штрафные проценты и не гасить сам кредит. И если за это время на рынке недвижимости ситуация не измениться то в итоге его выселят конечно но банку " гемороя" добавиться пропорционально.. Любого управляющего банка можно нагнуть как и с помощью ЦБ так и органами. Достаточно заявления от заемщика что с него вымогали. Все. Вцепятся как клещи. А страхуют не риски банка а жизнь и здоровье заемщика вроде только... 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 10:41 и допустим квартира оценена в 100 млн сумм и требует кредита в 80 млн ( 20%-первый взнос). Срок 25 лет. Заемщик исправно платил проценты и тело кредита и в итоге через 5 лет он должен тебе 80 млн ( обычно чуть больше хотите можете посчитать на калькуляторе ипотечном ), Назови мне период в течение 25 лет в нашей стране когда квартиры в сумовом эквиваленте упали в цене а про падение бакса (что на ЧР, что по ЦБ) я не буду спрашивать ... (только не говори о мнимых падениях за месяц -два - это ведь не срок для кредитной ситуации ) 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 10:47 (edited) Назови мне период в течение 25 лет в нашей стране когда квартиры в сумовом эквиваленте упали в цене а про падение бакса (что на ЧР, что по ЦБ) я не буду спрашивать ... (только не говори о мнимых падениях за месяц -два - это ведь не срок для кредитной ситуации ) так причем тут в каком эквиваленте. Валюта это форма цены. Допустим цена реализовываемого через биржу имущества со штрафами 130 млн сам при базарном курсе 20000$. Но на рынке цена квартиры 15000$... Устанут продавать...за последний год цена квартир упала на сколько? Если в столице я допускаю что цена падения может компенсироваться девальвацией ( хотя очень сомневаюсь) то в регионах совсем не так...Скажу как вижу ситуацию изнутри ( банкиров пол родни), банку очень не выгодны просрочка и проблемный кредит и он всеми силами будет спасать ситуацию. Начиная от выдачи заемщику кредита ( точнее его родственникам) кредитов на что угодно ( но вере схемы загнать эти деньги на депозит и оттуда списывать проценты) до " черной" кассы внутри банка для решения временных проблем. И чем сложнее ситуация в стране тем меньше шансов у банкира выйти свободным из этого).. Edited 28.05.2016 10:56 by AlexII 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 11:05 так причем тут в каком эквиваленте. Валюта это форма цены. Допустим цена реализовываемого через биржу имущества со штрафами 130 млн сам при базарном курсе 20000$. Но на рынке цена квартиры 15000$... Устанут продавать...за последний год цена квартир упала на сколько? Если в столице я допускаю что цена падения может компенсироваться девальвацией ( хотя очень сомневаюсь) то в регионах совсем не так... Вы забываете, что квартиру до заклада оценивает оценочная компания (лицензируемая кстати). Если она оценит по рын.ст-ти ее в 100 млн . То банк примет ее как 75млн. То есть уже при закладе 25% банк забирает риски в 25млн. Кроме того, банк берет у вас депозит (если кредит 100млн, то ваш депозит 25-30млн). Кроме того, квартира, которая сегодня продается за 100млн, за последние 10-15лет дороже не была... И гос.курс еще вниз не шел (в принципе как и ЧРкурс)... И не забывайте, что %% в сумму кредита не входят... А теперь посчитайте ежемесячную- квартальную и годовую сумму %% от 100млн.ого кредита. (это от одного кредита!)... И давайте не будем дискутировать в этом направлении... дабы не оффтопить...тема ведь не о "трудностях" банка/банкиров в кредитной политике Начиная от выдачи заемщику кредита ( точнее его родственникам) кредитов на что угодно ( но вере схемы загнать эти деньги на депозит и оттуда списывать проценты) до " черной" кассы внутри банка для решения временных проблем. И чем сложнее ситуация в стране тем меньше шансов у банкира выйти свободным из этого).. Начиная от выдачи кредита - банк до последнего будет отбрыкиваться от выдачи кредита, если какая либо статья вашего кредитного портфеля не соответствует хоть одному критерию ликвидности или вызывает сомнения кредитной комиссии. Сложные ситуации в стране - на этот момент у всех банков в ЦБ есть резервы и золотые запасы... А еще за всякого рода программы - банки получают льготы и прочие бонусы от гос-ва... поэтому ни одного обанкротившегося банка у нас до сих пор нет это просто невозможно ввиду их обложенности запасами и резервами на все случаи жизни 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 12:31 (edited) Вы забываете, что квартиру до заклада оценивает оценочная компания (лицензируемая кстати). Если она оценит по рын.ст-ти ее в 100 млн . То банк примет ее как 75млн. То есть уже при закладе 25% банк забирает риски в 25млн. Кроме того, банк берет у вас депозит (если кредит 100млн, то ваш депозит 25-30млн). Кроме того, квартира, которая сегодня продается за 100млн, за последние 10-15лет дороже не была... И гос.курс еще вниз не шел (в принципе как и ЧРкурс)... И не забывайте, что %% в сумму кредита не входят... А теперь посчитайте ежемесячную- квартальную и годовую сумму %% от 100млн.ого кредита. (это от одного кредита!)... И давайте не будем дискутировать в этом направлении... дабы не оффтопить...тема ведь не о "трудностях" банка/банкиров в кредитной политике Начиная от выдачи кредита - банк до последнего будет отбрыкиваться от выдачи кредита, если какая либо статья вашего кредитного портфеля не соответствует хоть одному критерию ликвидности или вызывает сомнения кредитной комиссии. Сложные ситуации в стране - на этот момент у всех банков в ЦБ есть резервы и золотые запасы... А еще за всякого рода программы - банки получают льготы и прочие бонусы от гос-ва... поэтому ни одного обанкротившегося банка у нас до сих пор нет это просто невозможно ввиду их обложенности запасами и резервами на все случаи жизни Думаю наша с Вами дискуссия напрямую связана с темой данного топика. И дает понимание для любого потенциального заемщика как устроена система и где ее слабые и сильные стороны. Как говориться в поговорке " если ты взял у банка 5000$ то ты заемщик а если 5 млн то партнер". В настоящее время у банков большие проблемы не только с ликвидностью и наличкой но и с обслуживанием счетов клиентов. И все это связано с неправильной кредитной политикой. А у ЦБ нет денег на рефинансирование плохих кредитов банков даже со 100% долей государства. они вместо этого наоборот переводят кредиты в еще хуже категорию чтобы пополнить свои счета. А то что нет обанкротившегося банка я вам назову несколько ( Узжсб и промстрой. хамкор банк) которые путем реорганизации и вывода " хороших активов в новые банки ( ипотека банк) и оставив проблемные в старых банках. А в новых опять та же проблема уже и сроки "закипания" все быстрее. Пс. Попробуйте придти в банк и снять депозит...или закрыть счет. Или сделать перевод со своего счета как юр лицо в несколько десятков миллионов особенно в конце месяца... В областном банке... 50 км от столицы... Вам это не получиться сделать сразу и будут настойчиво уговаривать или подожди или частями... Хотя если есть варианты то в личку:) А если есть сведения о золото валютных запасах а особенно их структуре ( что там реально в деньгах что в золоте а что в ценных бумагах и депозитах) Edited 28.05.2016 12:35 by AlexII 1 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 28.05.2016 19:30 Банк выигрывает всегда!!! Не свое в залоге - никому не продадут, так как оно вами в процессе выкупа...но и вы не владелец пока не программе кредит на его выкуп выданный С кредитом иначе. Я могу продать спустя 5 лет, расчитаться с кредитом и всё. Многие так и делают, берут недвижимость, кредит на неё, цены подросли-продают, гасят кредит , разницу оставляют себе. Назови мне период в течение 25 лет в нашей стране когда квартиры в сумовом эквиваленте упали в цене а про падение бакса (что на ЧР, что по ЦБ) я не буду спрашивать ... (только не говори о мнимых падениях за месяц -два - это ведь не срок для кредитной ситуации ) А ...разьве нет? С начала 98 года по 2005 был подъём, где то до 2008, потом устаканилось, и цены упали начиная где то с 13 года, может чуть раньше. Или не так? короче. участвуют 3 стороны: продавец, покупатель и банк. за покупателя расплачивается банк, продавец сразу берет свои деньги на пластик и смывается. теперь новый неполноценный хозяин недвижимости 10 или 15 лет ишачит и платит банку сначала проценты кредита, а затем и погашает тело кредита Это в любой сделке так,и в кредите в том числе. Посредником выступает банк расплачиваясь с продавцом, давая покупателю кредит на эту сумму под свои проценты. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 31.05.2016 06:40 С кредитом иначе. Я могу продать спустя 5 лет, расчитаться с кредитом и всё. Многие так и делают, берут недвижимость, кредит на неё, цены подросли-продают, гасят кредит , разницу оставляют себе. . не могу сказать, как с этим в Узбекистане. но в России такое можно позволить, только если оформил кредит в ВТБ 24. другие (крупные) банки так не работают. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 31.05.2016 06:43 не могу сказать, как с этим в Узбекистане. но в России такое можно позволить, только если оформил кредит в ВТБ 24. другие (крупные) банки так не работают. многие работают, в договоре оговорено условие досрочного погашения, бывают кабальные... 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 31.05.2016 06:46 многие работают, в договоре оговорено условие досрочного погашения, бывают кабальные... досрочное погашение- это одно. там, как я понял, говорилось о том, что продается залоговая квартира. в которую даже прописывать надо с одобрения банка. 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 31.05.2016 07:10 (edited) досрочное погашение- это одно. там, как я понял, говорилось о том, что продается залоговая квартира. в которую даже прописывать надо с одобрения банка. впервые слышу что в ипотечную квартиру требуется для постоянной регистрации одобрение банка.. Если мы про РФ говорим. А что до досрочного погашения обычно есть срок в договоре где за нарушение штрафы ( допустим в течении 5 лет) но это всегда можно оспорить. Банки часто идут на уступки особенно в последнее время. Никто не запрещает заемщику написать заявление о том что он хочет пере кредитоваться в другом банке ( закон это позволяет даже если в договоре ипотеки стоял запрет на это - примеры есть) и после этого банк очень вежливым становиться...Продажа ипотечной квартиры это то же самое что и досрочное погашение ( еще может покупатель взять ипотеку на эту квартиру в другом банке)просто в сделке участвуют три стороны ( покупатель и продавец и банк) тут вопрос как сделка ( где именно) будет происходить. Обычно в том банке где ипотека была. Но можно где будет... Банк заемщика получит свою сумму а заемщик остаток с цены. Это обычная ситуация по многих банках. Пс. Кто хочет ипотеку в московском регионе обратите внимание на миа банк. Они во много стройках участвует капиталом и для своих там условия хорошие в плане цены квартиры . Edited 31.05.2016 07:16 by AlexII 0 Share this post Link to post Share on other sites
Posted 31.05.2016 07:24 впервые слышу что в ипотечную квартиру требуется для постоянной регистрации одобрение банка.. Если мы про РФ говорим. А что до досрочного погашения обычно есть срок в договоре где за нарушение штрафы ( допустим в течении 5 лет) но это всегда можно оспорить. мы немного о разном говорим. досрочное погашение- это одно( оно почти везде и без каких либо штрафов). продажа имущества, которое тебе не принадлежит- другое. "Регистрация в ипотечной квартире третьих лиц может быть произведена после получения одобрения от кредитной организации. Сначала вы извещаете о своем намерении банк, а затем получаете документ об отсутствии возражений. Потом обращаетесь в паспортный стол." 0 Share this post Link to post Share on other sites
